有贷款的房子怎么办离婚析产，婚内共同贷款买房离婚如何分割

今天小编为大家分享关于最新婚姻法法律法规的相关知识，婚姻法财产分割，婚姻法咨询，婚姻法司法解释；找律师，免费离婚律师在线咨询服务！这几天不少网友都在问：

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婚内共同买房,离婚如何办理析产手续(夫妻共同贷款离婚后怎么办)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下,

婚前按揭购房，婚后共同还贷该如何分割？律师帮您

#法律热点解读#还记得小的时候吗，你一定玩过新郎、新娘的家家酒游戏。在很多人的心中，结婚不仅仅是两个相爱的人感情的升华更是一个新家庭的建立。儿时的我们都期待过长大结婚的情景，都期待婚后有爱相伴的生活，但真正长大了才发现，婚姻更是一份责任与担当。一旦在婚姻中夫妻间因感情破裂准备离婚，你知道婚姻中最重要的财产——房产，该如何认定及分配吗？今天咱们就聊聊婚前按揭购房，婚后共同还贷的分割问题。

案例回顾

最近我们接到了一位先生留言的咨询，他告诉我们自己与妻子相识三年后决定结婚，两人目前没有孩子。

在结婚前，女方有一套属于自己的房产，男方的房产则是在两人相识之后，在婚前支付的首付，婚后由夫妻俩共同偿还的按揭。男方的这套两居室也是两人的婚房，两人一直在该房产内居住，且至今贷款没有还清。

如今这对小夫妻走过5年的婚姻生活，却因感情破裂准备离婚。男方对于自己与妻子的房产分割一直徘徊犹豫，更不清楚自己到底能主张多少利益，因此他在后台留言进行咨询。

他在留言中表示，希望自己名下的这套住房归自己拥有，而女方则表示，房子可以归男方所有，但是两人结婚共同生活的五年时间中，房屋价格上涨带来的收益，应有一半分给女方，同时女方还希望对婚后共同还贷的部分予以分割。对此男方表示愿意给女方一定的补偿，前提是不想出售该房产，但是房屋上涨的收益以及夫妻间共同还贷的部分该如何分割呢？女方房产近几年一直在出租，这部分的收益难道就跟男方没关系吗？让我们看看律师如何解读。

律师解读

在收到这条咨询后律师认为，女方的要求属于合理要求。婚前以个人名义签订购房合同，支付首付款，按揭贷款购房并将房屋登记在个人名下，但婚后夫妻双方共同偿还贷款，因此，有一部分具有夫妻共同财产的属性，房屋中有一部分权益是属于配偶的。

根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条第一款规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。第二款规定，依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

本案中，双方已经就房屋的归属达成一致，双方的争议点，仅仅只是就婚姻关系存续期间双方偿还银行贷款所形成的财产权益如何进行支付补偿的问题。律师认为，如果双方就此问题无法通过协商达成一致，可以提起诉讼，由人民法院进行裁决。

北京市高级人民法院民一庭《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》，该通知中明确，产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：

房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。

当然上述计算方式并非决定房屋补偿款的唯一的因素，房屋补偿款是否合理，还要根据相关法律规定，按照照顾子女和女方权益的原则作出公正裁判。

根据《民法典》及“民法典解释”等的规定，结合现实中出现的各种情况，夫妻共同房产主要通过以下几种情形认定：

1、婚姻期间夫妻双方共同购买的公房、商品房、经济适用房、私有房屋;

2、夫妻一方在婚前承租、婚后用夫妻共同财产购买的房屋;

3、婚前以男女双方的积蓄共同购买的公房、商品房、经济适用房等房屋;

4、由一方在婚前购买或自建，婚后又以共同财产组织重建的房屋;仅有部分改建、扩建的，改扩建部分属夫妻共同所有;

5、结婚前，父母出资购置的房屋，明确表示赠与夫妻双方的;

6、结婚后，父母出资为双方购置的房屋，未明确表示赠与夫或妻一方的;

7、一方或双方在婚姻关系期间继承的房屋归夫妻共同所有，但遗嘱中确定只归夫或妻一方的除外;

8、工作单位基于职工的劳动人事关系、职工工龄等福利分房形式分配的，并由夫妻双方出资购买的职工福利房等。

王幼柏婚姻家事律师：婚后父母出资为子女买房，离婚时怎么分？

当今社会，婚姻非常不稳定，“闪婚闪离”的现象屡见不鲜。婚后父母为子女购买房产的出资，到底是赠与一方，还是赠与双方，又或是借款，存在很大的争议，导致在子女离婚时经常发生纠纷。

《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十九条第二款：“当事人结婚后，父母为双方购房出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”

该条司法解释规定，当事人结婚后，父母为双方购房出资的，依照约定处理。没有约定或者约定不明的，视为没有明确表示是赠与一方，则认定为是对双方的赠与，按照夫妻共同财产处理。

我认为，关于婚后父母出资为子女买房，分两种情况：一是父母全额出资为子女买房，一是父母部分出资为子女买房。下面我逐一给大家分析：

一、父母全额出资为子女买房

子女结婚，父母为子女出资购房，本意是希望子女的婚姻百年好合，幸福美满，不愿意去设想子女未来会离婚。加之，基于父母和子女的特殊亲情关系，在父母出资为子女买房时，一般不会写书面的赠与协议或者借款协议。一旦子女的婚姻出现问题，要父母拿出证据证明出资是赠与给子女一方，或者借款给子女夫妻俩买房，基本上是不可能的。

根据《民法典》第一千零六十二条第一款第四项的规定，继承或者受赠的财产，属于夫妻共同财产。

而根据《民法典》第一千零六十三条第三项的规定，继承或者赠与合同中确定只归一方的财产，属于夫妻个人财产。

根据以上规定，父母全额出资为子女买房，如果有明确赠与给自己子女的合同或者协议，则该出资认定为父母赠与给自己子女一方，大家应该不会有争议。

然而，前文说过，在父母出资为子女买房时，一般不会写书面的赠与协议或者借款协议。那么，除了明确的赠与合同、赠与协议外，是否可以通过其他证据体现或者证明父母赠与给自己子女一方的意思表示呢？

我认为，是可以的。

父母全额出资为子女买房，我们可以通过不动产登记的情况来判断父母到底是赠与给自己子女一方还是夫妻双方，通过不动产登记的外在表现来判断父母的内心意思表示，实践中比较好把握，一是符合不动产物权登记公示公信原则，二是父母的意思表示通过产权登记在谁的名下，就可以推定出父母是对谁的赠与。

具体分为三种情况：

1、若房产登记的自己子女一人名下，应当认定为是对自己子女一方的赠与；

2、若房产登记的自己子女和其配偶双方名下，应当认定为是对子女夫妻双方的赠与；

3、若房产登记的自己子女配偶一方名下，基于亲子关系的特殊性，应当认定为对子女夫妻双方的赠与。

二、父母部分出资为子女买房

婚后父母部分出资为子女购买房产，夫妻双方婚后共同还贷支付剩余的房款，这种现象在生活中也非常常见。

根据《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十九条第二款的规定，除当事人另有约定外，该不动产应当认定为夫妻共同财产，我认为大家没有争议。而对于父母出资部分，到底是只对自己子女一方的赠与，还是对子女夫妻双方的赠与，又或是借款，大家争议比较大。“同案不同判”的现象也屡见不鲜。

2021年10月25日，关于婚后父母出资为子女买房的问题，我写了一篇原创文章《父母为子女婚后部分出资购房，到底怎么判？不了解民法典的重大变化，你就亏大了！》。在该文中，我重点给大家分享了国内的知名法官、学者和律师的不同观点，大家可以再学习学习。

正因为业内人士观点不尽相同，今天我就该话题再和大家探讨探讨，希望起到抛砖引玉的作用。

他们的主要观点可以归纳如下：

1、最高人民法院吴晓芳法官认为：“婚后，父母为子女部分出资购房是属于附条件的赠与，目的是希望是子女和配偶之间的婚姻关系可以长长久久，以不离婚为前提。若子女和配偶离婚了，那父母赠与的前提条件也就失去了，则应当返还父母出资部分的款项。”

2、浙江万里学院法学院教授裴桦教授认为：“父母出资借贷给子女买房的概率远低于父母将出资赠与子女买房，进而，由主张借贷关系这一低概率事件存在的父母来承担证明责任也与一般人日常生活经验感知保持一致。在父母一方不能就出资部分为借贷提供充分证据的情形下，一般都认定该出资为对子女的赠与。”

3、有些法院在判例中认为：“现如今受高房价影响，儿女刚参加工作又面临成家压力，经济条件有限情况下父母出资购房虽为常事，但父母为子女出资购房并非父母应负担的法律义务。因此，在父母出资之时未有明确表示出资系赠与的情况下，基于父母应负养育义务的时限，应予认定该出资款为对儿女的临时性资金出借，目的在于帮助儿女渡过经济困窘期，儿女理应负担偿还义务。”实际上，法院等于认定了父母的出资为借贷而非赠与。

一方或双方父母出首付款买房，离婚时如何分配房产？

司法实践常见情形一

一方或双方父母为子女婚前购买房屋支付了部分价款（往往是首付款）、以子女名义签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在一方子女或双方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷，离婚时房产如何分割？

解答：这部分价款（首付）应当视为父母对自己子女的个人赠予,但父母明确表示赠与双方的除外。离婚时仅对婚后共同偿还的部分进行分割。

法条依据

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

司法实践常见情形二

一方或双方父母为子女婚后购买房屋支付了部分价款（往往是首付款）、以子女名义签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在一方子女或双方子女名下，由夫妻双方共同还贷，离婚时房产如何分割？

解答：通常情况下，在结婚登记后，一方或者双方父母为当事人双方购置房屋的出资，除父母明确表示该出资是赠与自己子女购置房屋款项的情况之外，根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定的原则，都应认定为夫妻共有财产。

法条依据

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

《民法典》(2021年1月1日起施行)第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

建议：签订协议明确约定出资性质（赠予一方、双方/借款；部分出资/全部出资）

1. 婚后买房，若是自己父母一方出资的，最好由父母、子女和子女的配偶一起签订书面的协议，明确约定该出资的性质，属于借款还是赠与。如果是借款，则需要约定还款期限和利息。如果是赠与，还需要约定是赠与给自己子女还是赠与给夫妻双方。否则，一旦出现离婚情况时，就会出现依据法律及司法解释的规定认定为夫妻共同财产的结果。

2.签订协议时要注意区分是父母出资是部分出资还是全部出资。

司法实践常见情形一

一方或双方父母为子女婚前购买房屋支付了部分价款（往往是首付款）、以子女名义签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在一方子女或双方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷，离婚时房产如何分割？

解答：这部分价款（首付）应当视为父母对自己子女的个人赠予,但父母明确表示赠与双方的除外。离婚时仅对婚后共同偿还的部分进行分割。

法条依据

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

司法实践常见情形二

一方或双方父母为子女婚后购买房屋支付了部分价款（往往是首付款）、以子女名义签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在一方子女或双方子女名下，由夫妻双方共同还贷，离婚时房产如何分割？

解答：通常情况下，在结婚登记后，一方或者双方父母为当事人双方购置房屋的出资，除父母明确表示该出资是赠与自己子女购置房屋款项的情况之外，根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定的原则，都应认定为夫妻共有财产。

法条依据

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

《民法典》(2021年1月1日起施行)第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

建议：签订协议明确约定出资性质（赠予一方、双方/借款；部分出资/全部出资）

1. 婚后买房，若是自己父母一方出资的，最好由父母、子女和子女的配偶一起签订书面的协议，明确约定该出资的性质，属于借款还是赠与。如果是借款，则需要约定还款期限和利息。如果是赠与，还需要约定是赠与给自己子女还是赠与给夫妻双方。否则，一旦出现离婚情况时，就会出现依据法律及司法解释的规定认定为夫妻共同财产的结果。

2.签订协议时要注意区分是父母出资是部分出资还是全部出资。

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