婚前房产贷款用夫妻共同签字吗，婚前贷款房有权卖掉吗

今天小编为大家分享关于最新婚姻法法律法规的相关知识，婚姻法财产分割，婚姻法咨询，婚姻法司法解释；找律师，免费离婚律师在线咨询服务！这几天不少网友都在问：

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婚前贷款的房产可以要求夫妻共同偿还吗合法吗(婚前首付房子算夫妻共同财产吗)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下,

婚前按揭购房，婚后共同还贷该如何分割？律师帮您

#法律热点解读#还记得小的时候吗，你一定玩过新郎、新娘的家家酒游戏。在很多人的心中，结婚不仅仅是两个相爱的人感情的升华更是一个新家庭的建立。儿时的我们都期待过长大结婚的情景，都期待婚后有爱相伴的生活，但真正长大了才发现，婚姻更是一份责任与担当。一旦在婚姻中夫妻间因感情破裂准备离婚，你知道婚姻中最重要的财产——房产，该如何认定及分配吗？今天咱们就聊聊婚前按揭购房，婚后共同还贷的分割问题。

案例回顾

最近我们接到了一位先生留言的咨询，他告诉我们自己与妻子相识三年后决定结婚，两人目前没有孩子。

在结婚前，女方有一套属于自己的房产，男方的房产则是在两人相识之后，在婚前支付的首付，婚后由夫妻俩共同偿还的按揭。男方的这套两居室也是两人的婚房，两人一直在该房产内居住，且至今贷款没有还清。

如今这对小夫妻走过5年的婚姻生活，却因感情破裂准备离婚。男方对于自己与妻子的房产分割一直徘徊犹豫，更不清楚自己到底能主张多少利益，因此他在后台留言进行咨询。

他在留言中表示，希望自己名下的这套住房归自己拥有，而女方则表示，房子可以归男方所有，但是两人结婚共同生活的五年时间中，房屋价格上涨带来的收益，应有一半分给女方，同时女方还希望对婚后共同还贷的部分予以分割。对此男方表示愿意给女方一定的补偿，前提是不想出售该房产，但是房屋上涨的收益以及夫妻间共同还贷的部分该如何分割呢？女方房产近几年一直在出租，这部分的收益难道就跟男方没关系吗？让我们看看律师如何解读。

律师解读

在收到这条咨询后律师认为，女方的要求属于合理要求。婚前以个人名义签订购房合同，支付首付款，按揭贷款购房并将房屋登记在个人名下，但婚后夫妻双方共同偿还贷款，因此，有一部分具有夫妻共同财产的属性，房屋中有一部分权益是属于配偶的。

根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条第一款规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。第二款规定，依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

本案中，双方已经就房屋的归属达成一致，双方的争议点，仅仅只是就婚姻关系存续期间双方偿还银行贷款所形成的财产权益如何进行支付补偿的问题。律师认为，如果双方就此问题无法通过协商达成一致，可以提起诉讼，由人民法院进行裁决。

北京市高级人民法院民一庭《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》，该通知中明确，产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：

房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。

当然上述计算方式并非决定房屋补偿款的唯一的因素，房屋补偿款是否合理，还要根据相关法律规定，按照照顾子女和女方权益的原则作出公正裁判。

根据《民法典》及“民法典解释”等的规定，结合现实中出现的各种情况，夫妻共同房产主要通过以下几种情形认定：

1、婚姻期间夫妻双方共同购买的公房、商品房、经济适用房、私有房屋;

2、夫妻一方在婚前承租、婚后用夫妻共同财产购买的房屋;

3、婚前以男女双方的积蓄共同购买的公房、商品房、经济适用房等房屋;

4、由一方在婚前购买或自建，婚后又以共同财产组织重建的房屋;仅有部分改建、扩建的，改扩建部分属夫妻共同所有;

5、结婚前，父母出资购置的房屋，明确表示赠与夫妻双方的;

6、结婚后，父母出资为双方购置的房屋，未明确表示赠与夫或妻一方的;

7、一方或双方在婚姻关系期间继承的房屋归夫妻共同所有，但遗嘱中确定只归夫或妻一方的除外;

8、工作单位基于职工的劳动人事关系、职工工龄等福利分房形式分配的，并由夫妻双方出资购买的职工福利房等。

夫妻一方婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时房产如何分割？

近期，有很多朋友咨询夫妻一方婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时房产应该如何分割？是否需要支付给另一方房屋补偿款？

在回答这个问题前，为方便大家理解，先来分析一个真实案例。

案情概况

小明和小红系恋人关系，双方到了适婚年龄后便选择携手步入婚姻的殿堂。婚前，小明在广州市白云区按揭购买一套学区房，首付60万，按揭贷款120万，贷款期限为20年（240个月），利息总计为812,568.14元。婚后，小明继续用个人收入偿还银行按揭贷款，每月的还贷金额为6,000元。婚姻关系存续期间，双方经常因家庭琐事争吵不休，感情逐渐出现裂痕。三年后，小红因难以忍受小明长期冷暴力遂向法院提起离婚诉讼，请求法院依法解除双方的婚姻关系以及分割双方名下的夫妻共同财产。此时，位于广州市白云区学区房的现价值为700万元。

案例分析

本案中，登记在小明名下的位于广州市白云区学区房应如何分割？小明需要支付小红房屋补偿款多少元？

依据《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释一》第七十八条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

本案中，登记在小明名下的位于广州市白云区学区房应先由双方协议处理，若双方达不成协议，法院会判决该房屋归小明所有，剩余按揭贷款由小明偿还，由小明对小花进行补偿，补偿数额为双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

司法实践中，大多数法院采用“房屋补偿款=夫妻共同还贷部分占房价款的比例×房屋的现价值×50%，其中夫妻共同还贷部分占房价款的比例=婚后还贷本息÷（首付款 按揭贷款金额 贷款利息）。”，计算双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

回归到本案中，小明婚前购买的房屋，首付60万，按揭贷款120万，贷款期限为20年（240个月），利息总计为812,568.14元。婚后，小明月均还款6,000元，已还贷36个月，离婚时房屋的现价值为700万元，故小明支付小红的房屋补偿款为578,740.89元，即夫妻共同还贷部分占房价款的比例[（6,000元×36个月）÷（600,000元 1,200,000元 812,568.14元）]×房屋的现价值（7,000,000元）×50%。

需要注意的是，在实践中，也有少数法院采用以下两种房屋补偿款计算公式计算“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”：

（1）房屋补偿款=婚后还贷增值[付款贡献比例（婚后还贷本息÷购买房价）×婚后房屋增值（离婚后评估价－购买房价）]×50% 婚后还贷本息×50%

（2）房屋补偿款=婚后共同还贷本息×不动产增值率[离婚时房屋现价值÷（结婚时不动产价值 婚后共同还贷利息 其他费用）]×50%

如按照（1）的计算公式，本案中，小明支付小红的房屋补偿款为420,000元，即婚后还贷增值312,000元[付款贡献比例（216,000元÷1,800,000元）×婚后房屋增值5,200,000元]×50% 婚后还贷本息216,000元×50%。

如按照（2）的计算公式，本案中，小明支付小红的房屋补偿款为786，727.52元，即婚后共同还贷本息216,000元×不动产增值率（3.64）[离婚时房屋现价值7,000,000元÷（结婚时不动产价值1,800,000元 婚后共同还贷利息121,885.22元）]×50%。

由此可见，采用以上三种“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”计算公式计算房屋补偿款得到的数额差距较大，其中相对公平的计算公式还是大多数法院常用的房屋补偿款=夫妻共同还贷部分占房价款的比例×房屋的现价值×50%。

如果从诉讼策略角度出发，如果为支付房屋补偿款一方，则建议按照房屋补偿款=婚后还贷增值[付款贡献比例（婚后还贷本息÷购买房价）×婚后房屋增值（离婚后评估价－购买房价）]×50% 婚后还贷本息×50%，计算房屋补偿款支付给另一方；如果为接收房屋补偿款一方，则建议按照房屋补偿款=婚后共同还贷本息×不动产增值率[离婚时房屋现价值÷（结婚时不动产价值 婚后共同还贷利息 其他费用）]×50%，计算房屋补偿款要求另一方支付。

需要提醒大家的一点是，在司法实践中，多数法院允许各方当事人根据自己认为合适的计算公式计算房屋补偿款，但是多数法院还是会兼顾公平原则，选择相对公平的计算公式计算房屋补偿款。若庭审中，各方当事人认为法院计算的房屋补偿款与自己计算的数额有些差距，此时双方当事人可以当庭协商，确定一个双方均认为合适的房屋补偿款数额。

结束语

当夫妻一方遇到婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时不知道房产如何分割以及房屋补偿款如何计算等问题，可以参考本篇文章的实务分析以及具体的房屋补偿款计算公式，希望能帮助大家答疑解惑。感谢各位朋友的阅读与分享！

婚前一方按揭购房，婚后共同还贷，离婚时怎么分割？

房产分割问题是所有离婚当事人最为关心的问题，经常在后台也收到很多粉丝咨询房产分割的问题，其中问的最多的就是：夫妻一方婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时房产应该怎么分割？那么今天，律师就对于这个问题进行详细解答。

根据《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释一》的相关规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能协商一致的，人民法院判决不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分，离婚时应根据《民法典》相关规定，由登记方对另一方进行补偿。

举一个简单的例子，张三和李四系恋人，经两人商量后决定由张三婚前按揭购买一套位于北京市通州区的房产，首付60万，按揭贷款120万，贷款期限为240个月，利息总计812568.14元。婚后两人使用工资共同还贷，每月还贷6000元，已还贷48个月。后两人因为家庭琐事发生矛盾，李四向法院提出离婚，并要求分割夫妻名下共同财产，此时上述房产市值600万元。

那么离婚时，李四能分得多少补偿款呢？

一般在司法实践中，法院一般会采取“房屋补偿款=夫妻共同还贷部分占房价款的比例x房屋现有价值x50%”的算法，来计算出双方婚后共同还贷支付的款项以及相应的增值部分，其中夫妻共同还贷部分占房价款的比例=婚后还贷本息÷（首付款 按揭贷款金额 贷款利息）。

因此，在上述案件中，离婚时张三应支付李四补偿款：（6000x48）÷（600000 1200000 812568.14）x6000000x50%=330709.08元。

除上述主流算法之外，法院还会采取以下三种算法来计算补偿款数额：

（1）简单计算，房屋补偿款=共同还贷部分x不动产升值率（不动产现值÷（购买时不动产价格 共同已还利息 其他费用））÷2；

（2）房屋补偿款=夫妻共同支付款项÷（房屋购买价值 全部利息）x房屋评估现值或者夫妻认可房屋现值x50%；

（3）由获得房屋产权一方承担剩余还贷责任，并给付另一方补偿款，补偿款=（房屋现值-未还按揭贷款）x50%。

不同的计算方式可能得出来的最终结果是不一样的，甚至相差较大。在实践中，法院虽然允许当事人选择自己认为合适的计算方式计算补偿款，但是出于公平原则，会提醒当事人选择相对公平的方式计算补偿款。

房产分割占离婚财产分割比重较大，当夫妻一方婚前贷款买房，婚后共同还贷的，离婚时若不清楚如何分割利益最大化，建议咨询专业律师。

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房产分割问题是所有离婚当事人最为关心的问题，经常在后台也收到很多粉丝咨询房产分割的问题，其中问的最多的就是：夫妻一方婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时房产应该怎么分割？那么今天，律师就对于这个问题进行详细解答。

根据《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释一》的相关规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能协商一致的，人民法院判决不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分，离婚时应根据《民法典》相关规定，由登记方对另一方进行补偿。

举一个简单的例子，张三和李四系恋人，经两人商量后决定由张三婚前按揭购买一套位于北京市通州区的房产，首付60万，按揭贷款120万，贷款期限为240个月，利息总计812568.14元。婚后两人使用工资共同还贷，每月还贷6000元，已还贷48个月。后两人因为家庭琐事发生矛盾，李四向法院提出离婚，并要求分割夫妻名下共同财产，此时上述房产市值600万元。

那么离婚时，李四能分得多少补偿款呢？

一般在司法实践中，法院一般会采取“房屋补偿款=夫妻共同还贷部分占房价款的比例x房屋现有价值x50%”的算法，来计算出双方婚后共同还贷支付的款项以及相应的增值部分，其中夫妻共同还贷部分占房价款的比例=婚后还贷本息÷（首付款 按揭贷款金额 贷款利息）。

因此，在上述案件中，离婚时张三应支付李四补偿款：（6000x48）÷（600000 1200000 812568.14）x6000000x50%=330709.08元。

除上述主流算法之外，法院还会采取以下三种算法来计算补偿款数额：

（1）简单计算，房屋补偿款=共同还贷部分x不动产升值率（不动产现值÷（购买时不动产价格 共同已还利息 其他费用））÷2；

（2）房屋补偿款=夫妻共同支付款项÷（房屋购买价值 全部利息）x房屋评估现值或者夫妻认可房屋现值x50%；

（3）由获得房屋产权一方承担剩余还贷责任，并给付另一方补偿款，补偿款=（房屋现值-未还按揭贷款）x50%。

不同的计算方式可能得出来的最终结果是不一样的，甚至相差较大。在实践中，法院虽然允许当事人选择自己认为合适的计算方式计算补偿款，但是出于公平原则，会提醒当事人选择相对公平的方式计算补偿款。

房产分割占离婚财产分割比重较大，当夫妻一方婚前贷款买房，婚后共同还贷的，离婚时若不清楚如何分割利益最大化，建议咨询专业律师。

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