夫妻一方婚前买房婚后双方再买房，夫妻一方婚前购房婚后共同还贷

今天小编为大家分享关于最新婚姻法法律法规的相关知识，婚姻法财产分割，婚姻法咨询，婚姻法司法解释；找律师，免费离婚律师在线咨询服务！这几天不少网友都在问：

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夫妻一方婚前贷款买房,婚后一起全款买房(婚前夫妻一方通过按揭贷款买房，婚后共同房产)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下,

夫妻一方婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时房产如何分割？

近期，有很多朋友咨询夫妻一方婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时房产应该如何分割？是否需要支付给另一方房屋补偿款？

在回答这个问题前，为方便大家理解，先来分析一个真实案例。

案情概况

小明和小红系恋人关系，双方到了适婚年龄后便选择携手步入婚姻的殿堂。婚前，小明在广州市白云区按揭购买一套学区房，首付60万，按揭贷款120万，贷款期限为20年（240个月），利息总计为812,568.14元。婚后，小明继续用个人收入偿还银行按揭贷款，每月的还贷金额为6,000元。婚姻关系存续期间，双方经常因家庭琐事争吵不休，感情逐渐出现裂痕。三年后，小红因难以忍受小明长期冷暴力遂向法院提起离婚诉讼，请求法院依法解除双方的婚姻关系以及分割双方名下的夫妻共同财产。此时，位于广州市白云区学区房的现价值为700万元。

案例分析

本案中，登记在小明名下的位于广州市白云区学区房应如何分割？小明需要支付小红房屋补偿款多少元？

依据《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释一》第七十八条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

本案中，登记在小明名下的位于广州市白云区学区房应先由双方协议处理，若双方达不成协议，法院会判决该房屋归小明所有，剩余按揭贷款由小明偿还，由小明对小花进行补偿，补偿数额为双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

司法实践中，大多数法院采用“房屋补偿款=夫妻共同还贷部分占房价款的比例×房屋的现价值×50%，其中夫妻共同还贷部分占房价款的比例=婚后还贷本息÷（首付款 按揭贷款金额 贷款利息）。”，计算双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

回归到本案中，小明婚前购买的房屋，首付60万，按揭贷款120万，贷款期限为20年（240个月），利息总计为812,568.14元。婚后，小明月均还款6,000元，已还贷36个月，离婚时房屋的现价值为700万元，故小明支付小红的房屋补偿款为578,740.89元，即夫妻共同还贷部分占房价款的比例[（6,000元×36个月）÷（600,000元 1,200,000元 812,568.14元）]×房屋的现价值（7,000,000元）×50%。

需要注意的是，在实践中，也有少数法院采用以下两种房屋补偿款计算公式计算“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”：

（1）房屋补偿款=婚后还贷增值[付款贡献比例（婚后还贷本息÷购买房价）×婚后房屋增值（离婚后评估价－购买房价）]×50% 婚后还贷本息×50%

（2）房屋补偿款=婚后共同还贷本息×不动产增值率[离婚时房屋现价值÷（结婚时不动产价值 婚后共同还贷利息 其他费用）]×50%

如按照（1）的计算公式，本案中，小明支付小红的房屋补偿款为420,000元，即婚后还贷增值312,000元[付款贡献比例（216,000元÷1,800,000元）×婚后房屋增值5,200,000元]×50% 婚后还贷本息216,000元×50%。

如按照（2）的计算公式，本案中，小明支付小红的房屋补偿款为786，727.52元，即婚后共同还贷本息216,000元×不动产增值率（3.64）[离婚时房屋现价值7,000,000元÷（结婚时不动产价值1,800,000元 婚后共同还贷利息121,885.22元）]×50%。

由此可见，采用以上三种“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”计算公式计算房屋补偿款得到的数额差距较大，其中相对公平的计算公式还是大多数法院常用的房屋补偿款=夫妻共同还贷部分占房价款的比例×房屋的现价值×50%。

如果从诉讼策略角度出发，如果为支付房屋补偿款一方，则建议按照房屋补偿款=婚后还贷增值[付款贡献比例（婚后还贷本息÷购买房价）×婚后房屋增值（离婚后评估价－购买房价）]×50% 婚后还贷本息×50%，计算房屋补偿款支付给另一方；如果为接收房屋补偿款一方，则建议按照房屋补偿款=婚后共同还贷本息×不动产增值率[离婚时房屋现价值÷（结婚时不动产价值 婚后共同还贷利息 其他费用）]×50%，计算房屋补偿款要求另一方支付。

需要提醒大家的一点是，在司法实践中，多数法院允许各方当事人根据自己认为合适的计算公式计算房屋补偿款，但是多数法院还是会兼顾公平原则，选择相对公平的计算公式计算房屋补偿款。若庭审中，各方当事人认为法院计算的房屋补偿款与自己计算的数额有些差距，此时双方当事人可以当庭协商，确定一个双方均认为合适的房屋补偿款数额。

结束语

当夫妻一方遇到婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时不知道房产如何分割以及房屋补偿款如何计算等问题，可以参考本篇文章的实务分析以及具体的房屋补偿款计算公式，希望能帮助大家答疑解惑。感谢各位朋友的阅读与分享！

婚前购买按揭房，婚后共同还贷（未加名）

小明婚前贷款购买一套房屋，总价300万，首付105万，按揭贷款195万，每月等额本息还贷，月还贷金额为1万元，贷款期限30年，30年总利息165万。小明于2013年2月（该时期房屋市价350万）与小红登记结婚。婚后小明不愿意在产证上给小红加名，两人感情产生裂痕，经常吵闹， 2015年6月小红起诉离婚，婚姻两年间共还贷24万，其中利息15万。法院对该房产进行评估，评估价值为500万。该房屋怎么分割？首先明确该房屋是个人财产还是共同财产。夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第78条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对于财产增值部分，离婚时应根据照顾子女、女方、无过错方的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。增值部分该如何计算？有2个不同的计算方式：（1）房屋补偿款=夫妻共同支付款/(房屋购买价 全部应付利息)* 房屋现值/2按照该公式：房屋补偿款=24/(300 165)*500/2=12.9万小红可分得12.9万，房屋归小明所有，剩余贷款由小明归还（2） 房屋补偿款=夫妻共同支付款×不动产升值率÷2不动产升值率=房屋现值/(结婚时房屋价 共同还贷利息 其他费用)*100%按照该公式：房屋补偿款=24*500/(350 24)/2=16万小红可分得16万，房屋归小明所有，剩余贷款由小明归还。计算公式仅供参考，现实情况十分复杂，我能看到运用不同公式计算，最终的补偿款也不同，在实践中，可以选择对己方有利计算公式进行主张。在本文的案例中，小明是因为不愿意给小红加名才导致离婚的后果，其实在有贷款的情况下，即便小明想加名也无法加，小明大可以换一种委婉的说法：我很想加，但加不了啊

婚前一方出资购房，婚后夫妻共同还房贷离婚时如何分割？

【案件回放】

??甄某与闫某于2003年7月17日登记结婚，婚后无子女。2003年4月7日，甄某购买某楼1307号房屋一套（以下简称1307号房屋），产权人登记在甄某名下。2003年6月12日，甄某与中国建设银行北京城市建设开发专业支行签订《B市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，约定贷款期限为5年，自2003年6月12日至2008年6月11日，等额还款月还本息2735.48元。

2005年6月8日，B市住房贷款担保中心出具了贷款还清确认书，确认借款人甄某购买1307号房屋所申请的由该中心提供担保的贷款已于2005年5月23日提前还清贷款本息。2004年9月23日，双方购买了B市朝阳区西大望路15号某楼311号房屋（以下简称311号房），房款为1094526元，产权登记在甄某名下。为购买此房屋，双方借款47万元。经评估公司确定311号房屋的市场价值为2520500元，1307号房屋的市场价值为1120700元。2007年2月甄某以感情不和为由向法院起诉要求离婚。闫某认可夫妻感情破裂的事实，同意离婚，要求分割共同财产。

某法院经审理判决：一、准许甄某与闫某离婚。二、共同债务47万元，甄某负担235000元（于判决生效后7日内给付闫某，由闫某代为偿还）；闫某负担235000千元。三、311号房屋一套归甄某所有，甄某于判决生效后7日内给付闫某房产折价款1260250元。四、1307号房屋一套归甄某所有，甄某于判决生效后7日内给付闫某折价款10万元。

婚前一方出资购房，婚后夫妻共同还房贷离婚时如何分割？

【瀛台律师论法】

甄某与闫某虽系自主结婚，但未建立牢固的感情，现夫妻感情确已破裂，经调解无效，应准予离婚。双方对其他财产的分配已达成一致意见，法院不持异议。为购买311号房屋所欠共同债务47万元，应当由双方依法负担。311号房屋是双方婚后所购，系共同住房。从照顾女方权益的角度考虑，该房产归甄某所有，由甄某参照评估价值给付闫某房产折价款。1307号房屋系甄某婚前购买，属于甄某婚前财产。但该房的贷款系婚后偿还，故甄某应给付闫某偿还贷款的折价款。故法院依法作出上述判决。

婚前一方出资购房，婚后夫妻共同还房贷离婚时如何分割？

【瀛台律师提醒】

婚前按揭房产的归属应以产权证取得的时间作为判断标准。双方均享有产权的，应按份取得财产利益。婚前购房方享有产权的，不享有产权的一方应享有相应的投资回报。

【案件回放】

??甄某与闫某于2003年7月17日登记结婚，婚后无子女。2003年4月7日，甄某购买某楼1307号房屋一套（以下简称1307号房屋），产权人登记在甄某名下。2003年6月12日，甄某与中国建设银行北京城市建设开发专业支行签订《B市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，约定贷款期限为5年，自2003年6月12日至2008年6月11日，等额还款月还本息2735.48元。

2005年6月8日，B市住房贷款担保中心出具了贷款还清确认书，确认借款人甄某购买1307号房屋所申请的由该中心提供担保的贷款已于2005年5月23日提前还清贷款本息。2004年9月23日，双方购买了B市朝阳区西大望路15号某楼311号房屋（以下简称311号房），房款为1094526元，产权登记在甄某名下。为购买此房屋，双方借款47万元。经评估公司确定311号房屋的市场价值为2520500元，1307号房屋的市场价值为1120700元。2007年2月甄某以感情不和为由向法院起诉要求离婚。闫某认可夫妻感情破裂的事实，同意离婚，要求分割共同财产。

某法院经审理判决：一、准许甄某与闫某离婚。二、共同债务47万元，甄某负担235000元（于判决生效后7日内给付闫某，由闫某代为偿还）；闫某负担235000千元。三、311号房屋一套归甄某所有，甄某于判决生效后7日内给付闫某房产折价款1260250元。四、1307号房屋一套归甄某所有，甄某于判决生效后7日内给付闫某折价款10万元。

婚前一方出资购房，婚后夫妻共同还房贷离婚时如何分割？

【瀛台律师论法】

甄某与闫某虽系自主结婚，但未建立牢固的感情，现夫妻感情确已破裂，经调解无效，应准予离婚。双方对其他财产的分配已达成一致意见，法院不持异议。为购买311号房屋所欠共同债务47万元，应当由双方依法负担。311号房屋是双方婚后所购，系共同住房。从照顾女方权益的角度考虑，该房产归甄某所有，由甄某参照评估价值给付闫某房产折价款。1307号房屋系甄某婚前购买，属于甄某婚前财产。但该房的贷款系婚后偿还，故甄某应给付闫某偿还贷款的折价款。故法院依法作出上述判决。

婚前一方出资购房，婚后夫妻共同还房贷离婚时如何分割？

【瀛台律师提醒】

婚前按揭房产的归属应以产权证取得的时间作为判断标准。双方均享有产权的，应按份取得财产利益。婚前购房方享有产权的，不享有产权的一方应享有相应的投资回报。

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