非法转让倒卖土地使用权罪立案，非法倒卖转让土地权罪量刑标准

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非法转让,倒卖土地使用权罪立案标准是什么?(非法转让、倒卖土地使用权罪立案标准是什么？)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下,

经济犯罪系列谈1—非法转让、倒卖土地使用权罪的司法认定（上）

一、问题的提出

我国1997年《刑法》第三章“破坏社会主义市场经济秩序罪”中第八节“扰乱市场秩序罪”中第228条规定了一个重要的罪名，即“非法转让、倒卖土地使用权罪”。该法条规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。

这个罪名自1997年《刑法》创设以来，一直不引人注意。但近年来随着经济的迅猛发展，土地使用权的交易日益频繁，已经有越来越多的商界人士或企业家因为涉嫌这一罪名，被司法机关追诉。这些追诉，有很多是正确的、罚当其罪的。但也有一些追诉，在法学界和实务界引起了很大争议，有学者或实务界人士认为个别被追诉的行为，根本就不构成犯罪。这些争议的产生，究其原因，乃在于这个罪名是一个需要准确理解方能被正确认定的行政犯、法定犯，而不是一个人人基于生活的常理都可以辨识的自然犯。不仅如此，1997年《刑法》关于这个罪名的规定，是一个空白罪状，而不是一个叙明罪状。该法条规定，“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权”，情节严重的，构成本罪。但何谓“违反土地管理法规”？何谓“非法转让、倒卖土地使用权”？他们的内涵和外延是什么？这些，法条没有给出具体的规定，有关司法解释也没有一个明确的解释，故而在司法实践中，有少量本罪案件的罪与非罪存在着较大的争议。

案例一

被告人王某某以个人独资企业名义通过投标方式竞拍获取某地块的国有建设用地使用权，在未经国土资源管理部门审批，违反《城市房地产管理法》中的未完成开发投资总额的25%以上不能转让土地使用权的规定，在未对该地块进行任何的开发建设的情况下，私自将该地块的国有土地使用权转让给其他主体。检察机关指控，被告人王某某以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，情节严重，构成非法转让土地使用权罪，请求人民法院依法判处。但王某某坚称自己的行为只是一般违法，达不到犯罪的程度。而该案在法律界也引起了较大的争议。

案例二

被告人刘某出资控股设立的B公司以人民币3000万元通过公开挂牌的方式获得A市H号地块的国有土地使用权，获得该地块后，刘某融资失败，无力开发该地块，于是以6000万元的价格将其在B公司的股权转让给魏某某担任法定代表人的C公司，C公司取得B公司控股股东的地位，并在工商部门办理了股权转移登记，C公司通过B公司控股股东的地位控制了H号地块的土地使用权，刘某获利3000万元（税前）。后公安机关以刘某涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪对刘某立案侦查，检察机关提起公诉，人民法院判处刘某有期徒刑4年。刘某不服，提起上诉，二审法院经过审理，依法改判刘某无罪。

对于以上有较大争议的案例，笔者认为，鉴于本罪的法条是一个空白罪状，因此，对于本罪罪名的确定，不仅要引用刑法条款，而且还需考究土地管理法规的具体规定、立法的原意和民商法的法理，结合民商法、行政法和刑法的法理，形成民商法、行政法和刑法的对话，才能正确掌握该罪名的构成要件，进而区分本罪的罪与非罪。

二、本罪中转让、倒卖土地使用权的具体情形

本罪所保护的刑法法益是土地使用权的社会主义市场秩序，根据这一刑法法益，《刑法》第228条规定了罪状和处罚条款，最高人民法院为此专门颁布了司法解释，最高人民检察院、公安部也为此专门颁布了本罪的追诉标准，追诉标准中规定，非法转让、倒卖基本农田5亩以上的，非法转让、倒卖基本农田以外的耕地10亩以上的，非法转让、倒卖其他土地20亩以上的，应予追诉。转让、倒卖前述土地的使用权，虽未达到前述规定的面积数额，但违法所得数额在50万元以上的，也应予以追诉。

为了保护土地使用权的市场秩序，尤其是保护基本农田、耕地、其他农用地，不被非法地改变土地用途或性质，维护国家“18亿亩”耕地红线，设立此一罪名，是完全必要和正当的，也是比较好理解的。相对来说不太好理解的，是对于农用地以外的“其他土地”的使用权（包括国有建设用地和未利用地），什么样的行为才是非法转让、倒卖的行为？是不是只要违反了土地管理法规，有增值获利，就构成了本罪中的“非法转让、倒卖土地使用权”的行为？

从最高人民检察院、公安部颁布的关于本罪的追诉标准中，我们可以看到，本罪主要是规制非法转让、倒卖农用地使用权的行为。我国关于土地管理的法律、行政法规都规定农用地只能用于农业、水利业等农用用途，未经法定程序审批不得用于建设用地，也不得用于其他不相关的用途。违反这一规定，将直接损害国家关于农用地保护以及土地规划的公共利益，对社会具有严重的危害性，因此，对农用地进行非法的转让或倒卖，情节严重的，构成本罪。

基于同等性原则，违法转让、倒卖农用地以外的“其他土地”，尤其是违法转让、倒卖国有建设用地使用权，必须要和非法转让、倒卖农用地一样，既违反了土地管理的法律、行政法规，又损害了社会公共利益，具有与非法转让、倒卖农用地同等的社会危害性，其行为，已经由行为的“违法性”上升到“非法性”，才能和非法转让、倒卖农用地一样构成本罪。

那么，在市场经济条件下，哪些转让“其他土地”的使用权（包括国有建设用地和未利用地）的行为，是既违反了土地管理的法律、行政法规，又损害了社会公共利益，具有与非法转让、倒卖农用地同等的社会危害性的行为呢？

全国人大常委会于2001年8月31日通过的立法解释，即《关于中华人民共和国刑法第228条、第342条、第410条的解释》中规定，本罪中“违反土地管理法规”，是指违反土地管理法、森林法、草原法、城市房地产管理法等法律以及有关行政法规中关于土地管理的规定，而行政法规中的土地管理规定，包括《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、《国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等等。但是，并不是只要违反了上述土地管理法规的规定，就能够构成本罪。构成本罪不仅要违反土地管理法规，而且还要损害社会公共利益，其行为具有严重的社会危害性，方能成为本罪的客观行为要件。综合法律分析，以下三种违法转让国有建设用地使用权或未利用地使用权的行为，属于既违反了土地管理的法律、行政法规，又损害了社会公共利益，其行为与非法转让、倒卖农用地一样具有严重的社会危害性，可以构成本罪的客观行为要件。

（一）、以出让方式获得国有建设用地使用权后擅自改变土地用途转让、倒卖该土地使用权的。

《城市房地产管理法》第43条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地权出让金。因为出让合同中约定的土地用途，体现着国家土地规划控制方面的公法意图，基于社会公共利益的考虑必须在整个出让期限内得以实施，不得随意变更，若变更应依法履行相应审批手续，如果没有履行相应审批手续，则损害了社会公共利益，具有严重的社会危害性。

（二）、以划拨方式取得建设用地使用权，在未经有权人民政府批准的情况下非法转让、倒卖该土地使用权的。

《城市房地产管理法》第39条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让该土地使用权时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权，是国家免费给用地单位使用的，用地单位没有支付商业对价，是不能随意转让的。如果没有履行上述批准手续，受让方只是付款给转让方，没有向人民政府缴纳土地使用权出让金，则侵害了社会公共利益，具有严重的社会危害性。

（三）、在不符合土地利用年度计划的情形下而转让、倒卖未利用地用于建设用地的。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，将新增建设用地控制指标（包括占用农用地和未利用地）纳入土地利用年度计划，以维持实际耕地保有量和新增建设用地面积的平衡。依据国务院的这一规定，任何非农业建设需要使用未利用地的，必须符合土地利用总规划和乡镇村规划，纳入土地利用年度计划，不符合土地利用年度计划而转让未利用地用于建设用地的，是损害社会公共利益的行为，其行为具有严重的社会危害性。

以上三种行为，属于损害社会公共利益的违反土地管理法律、法规的行为，具有严重的社会危害性，可以构成本罪。

三、“违法”和“非法”的区别，民商法、行政法和刑法的对话

本罪的客观要件是既违反了土地管理法规，又有非法转让、倒卖土地使用权的行为，二者缺一不可。而连接二者的“非法转让、倒卖土地使用权”之中的“非法”二字需要有正确的理解。笔者认为，非法与违法，两者虽只是一字之差，但含义差别很大。非法本身是一种违法，是一种程度高的违法，它主要的含义是体现了一种对社会公共利益的损害，其行为违反了土地管理的法律、行政法规的效力性强制规定，具有明显的社会危害性。而违法是指违反了法律的一般性规定或管理性强制规定，但并不一定违反了法律的效力性强制规定，不一定具有刑法所要求的严重的社会危害性。

因此，不是所有的违反土地管理法规的行为都是本罪中的“违反土地管理法规”的行为，只有违反了土地管理法规中的效力性强制规定才构成本罪中的“违反土地管理法规”的行为。那么，我们应如何理解土地管理法规中的效力性强制规定呢？（未完待续）

经济犯罪系列谈1—非法转让、倒卖土地使用权罪的司法认定（下）

根据民商法的法理、最高人民法院关于《合同法》、《民法典》的司法解释以及相关的司法指导性文件，法律、行政法规的强制性规定可以分为管理性的强制规定和效力性的强制规定。所谓管理性的强制规定，是指行为人违反了这类规定，只是可能损害或侵害了合同当事人的利益，但并没有侵害到社会的公共利益，因此违反该类规定，并不能导致合同在民商法上无效。违反该类规定，应按照法律、行政法规的规定进行行政处罚或行政处理，但合同仍然是有效的。所谓效力性强制规定，是指行为人违反了这类规定，将直接损害到或侵害到社会的公共利益，为了保护这种社会公共利益，合同将在民商法上归于无效，不被承认。

《城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《城市房地产管理法》此一条的规定，在法律上是一个强制性的规定，那么，这个规定是效力性强制规定还是管理性强制规定呢？对于这个问题，最高人民法院公报案例2005年第7期《桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案》提供了答案。最高人民法院在这个案例的判决书里阐述了如下观点：一、当事人签订《国有土地使用权出让合同》，取得国有土地使用权证，就可以转让土地使用权了；二、土地开发投资达到25%不是该土地使用权转让合同的生效要件，即土地开发投资未达到25%也不影响该土地使用权转让合同的生效。三、土地开发投资未达到25%以上的，会影响物权的变更登记，即国土管理部门对该转让行为依法不予登记。

上述最高人民法院公报案例表明，《城市房地产管理法》第39条对土地投资开发程度的规定，特别是要达到开发投资总额25%以上的规定只是土地使用权物权变动的要件，而不是合同生效的要件，不影响该土地使用权转让合同的生效。即该法条不属于效力性强制规定，而属于管理性强制规定。对于违反该法条转让土地使用权的，不具有损害或侵害社会公共利益的性质，不影响土地使用权转让合同的效力。本文“案例一”中，王某某未经国土资源管理部门审批，违反《城市房地产管理法》第39条的规定，在未对该地块进行任何的开发建设的情况下，私自将该地块的国有土地使用权转让给其他主体的行为，只是违反了《城市房地产管理法》管理性强制规定，对该行为可以作行政处理，但不影响合同的效力。既然连合同的效力不受影响，自然就不损害或侵害社会的公共利益（《合同法》规定侵害社会公共利益的合同无效），不具有对社会的严重危害性，不具有刑事可罚性，不构成犯罪。

本文“案例二”中，刘某采取股权转让的方式以6000万元的价格将拥有H号地块使用权的B公司的股权转让给魏某某担任法定代表人的C公司，刘某获利3000万元。公安机关以刘某涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪立案侦查，检察机关提起公诉，一审人民法院判处刘某有期徒刑4年。公安机关之所以对刘某立案侦查，检察机关之所以对刘某提起公诉，就是认为刘某将B公司的股权转让给C公司只是个形式，其实质是以股权转让为幌子，行转让、倒卖土地使用权之实。这就是传统上刑事司法实践的“穿透”原则，“透过现象看本质”，透过合法的外衣，看到违法犯罪的实质，先刑后民，刑事优先。但是这种刑事法上的传统思维并不一定正确。

首先，在刑法法理和民法法理上，并不存在绝对的先刑后民、刑事优先。司法实践中，传统的思维是刑事优先，刑事优于民事，最典型的事例是最高人民法院于1998年4月在其颁布实施的《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》中规定，人民法院已立案审理的经济纠纷案件，公安机关或检察机关认为有经济犯罪嫌疑，人民法院经过审查，认为确有经济犯罪嫌疑的，应当将案件移送公安机关或检察机关，并书面通知当事人，退还案件受理费。这一规定的理论依据是，刑事案件优于民事案件，经济纠纷的事实如果涉嫌经济犯罪，就应该先处理犯罪问题，经济纠纷应该终止审理。这一规定颁布于上个世纪九十年代，不可否认，对维护当时的经济秩序和市场秩序，起到了重要的作用。但是，自上个世纪九十年代至今，市场经济发展迅猛，司法实践中各种新型案件层出不穷，我国的民法理论和刑法理论在这二十多年里也取得了长足的进步。当下的司法实务界，根据不同案件的不同情况，刑事不是绝对的优于民事，有的案件要先刑后民，但也有的案件需要刑民并举，还有的案件需要先民后刑。

其次，法的秩序具有统一性，民商法和刑法具有同等的法律效力，不存在刑法的效力高于民商法的效力，在民商法上具有合法效力的行为，在刑法上不宜被评价为犯罪行为。本文“案例二”中，被告人刘某将其在B公司的股权以6000万元的价格转让给C公司，C公司取得刘某在B公司的控股股东的地位。刘某和C公司股权交易后，在工商部门办理了股权转移登记，该交易系双方真实的意思表示，符合平等、自愿、等价有偿的民法原则，也符合《公司法》的相关规定，完全合法。而A市H号地块的国有土地使用权权利主体没有变化，仍然在B公司的名下。刘某和C公司之间的股权转让合同符合《民法通则》、《民法总则》、《公司法》的规定，也不违反《土地管理法》的规定，具有合法的效力。法的秩序是有机统一的，民商法的法秩序和刑法的法秩序不能互相矛盾，这一在民商法上具有合法效力的股权转让行为，在刑法上不应被认定为犯罪行为。

最后，刑法具有谦抑性，是在其他法律法规无法发挥作用时迫不得已的最后手段，其规制的行为必须具有“严重的社会危害性”。在市场经济中，对于市场主体的经营行为、交易行为，如果没有“严重的社会危害性”，是不宜认定为犯罪的。刑法是有边界、有温度的，而不是冷冰冰的、不分青红皂白的。应当合理区分市场主体的经营行为和交易行为，哪些是一般违法行为，哪些是犯罪行为，只有具有“严重的社会危害性”的行为才能被认定为犯罪行为。刑法是保护社会关系的最后一道防线，是保障法、暴力法，也是“红线”法、“底线”法。对于一般违法行为，自有民法、商法、行政法去规制调节。只有对那些确实是越过了“红线”、“底线”的行为，达到了迫不得已的程度，具有了“严重的社会危害性”，才能由刑法来规制、处罚。 本文“案例二”中，刘某融资失败，无力开发该地块，其在没有达到开发投资总额的25%以上的情形下，依照《城市房地产管理法》的规定，不能转让该地块的土地使用权（即使转让了，也只是一般违法行为，不构成犯罪，详见前文）。但其将B公司的股权转让给C公司，土地使用权仍然在B公司名下，股权转让完全合法，且在转让股权之后，因为新的股东进入，刘某无力开发该地块的局面很可能得以改变，这不但没有社会危害性，反而对社会有利。因此，根据刑法的谦抑性原则，根据犯罪必须具有的“严重的社会危害性”的特征，刘某转让B公司股权的行为不应构成犯罪。

综上所述，《刑法》第228条所规定的非法转让、倒卖土地使用权罪是一个空白罪状的行政犯，准确理解该条的构成要件，不仅需要看《刑法》的规定，而且还要看行政法的具体规定（《土地管理法》、《城市房地产管理法》主要是行政法范畴），并且还要考究民商法（主要是《民法典》、《民法通则》、《民法总则》、《合同法》、《公司法》等法律）关于效力性强制规定、管理性强制规定、合同行为的效力问题、股权转让的效力问题等方面的法理，形成民商法、行政法和刑法的良性对话，达成市场经济条件下法秩序的统一，方能准确地界定本罪的罪与非罪问题，消弭司法实践中的争议。

北京二中院对李国民等人恶势力犯罪团伙案作出一审判决

人民网北京11月3日电 (薄晨棣、李楠楠)据北京市第二中级人民法院消息，2022年11月3日，该院对北京市大兴区黄村镇李村原党支部书记、村委会主任李国民、李勇良等人恶势力犯罪团伙案作出一审判决，对团伙纠集者李国民判处有期徒刑二十年，剥夺政治权利五年，并处没收个人全部财产；对团伙纠集者李勇良判处有期徒刑十三年，剥夺政治权利二年，并处没收个人全部财产；对李国文、肖永才、李占华、李书领等4名其他成员判处有期徒刑五年至二年二个月不等的刑罚，并判处罚金四万五千元至二千元不等的财产刑。对参与共同犯罪的李国正、李国水、刘俊田、李书凯等4名被告人判处有期徒刑二年至一年九个月不等的刑罚。

二中院经审理查明，2016年至2019年间，被告人李国民、李勇良先后授意被告人李国文指使被告人肖永才、李占华、李书领等人，多次实施违法犯罪活动，形成了以李国民、李勇良为纠集者，李国文、肖永才、李占华、李书领为其他成员的恶势力犯罪团伙。该团伙以威胁、人多造势等手段实施数十起敲诈勒索、强迫交易行为，为非作恶，欺压百姓，扰乱当地经济秩序、群众生活秩序，造成恶劣的社会影响。被告人李国民、李勇良任职期间，严重破坏基层民主、村民自治组织的管理制度，并利用其村干部的身份地位，在集体土地流转、使用等重大事项的决定环节谋取个人利益。

二中院经审理认为，被告人李国民已构成敲诈勒索罪、强迫交易罪、诈骗罪、非法转让土地使用权罪等6项罪名，应数罪并罚；被告人李勇良等人已构成敲诈勒索罪、诈骗罪等罪名，均应依法惩处，遂作出上述判决。

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