借名买房合同有效的情形有哪些，借名购房所产生的法律问题有哪些

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由于国家户籍政策、限购限贷等遏制房价过快增长的政策出台，借用具备购房资格者名义的“借名买房”方式浮出水面。借名购房合同又称隐名购房合同，是指当事人约定，一方（借名人）经他人（出名人）的同意，将其出资购买的房屋登记于他人名下。当事人选择订立借名购房合同的原因多种多样，有为了购买政策性保障住房，有为了规避限购政策，也有为了规避信贷政策等。在借名购房情形中，房屋虽登记于出名人名下，其为形式上所有权人，但真正所有权人则为借名人，在法律形式和实质内容之间形成“虚”与“实”的法律关系。

网友咨询：

借名买房 房子究竟算谁的

唐小五律师解答：

房管局是不知道也不管你是借名还是自己买的，他 只管谁了办理手续，提供的谁的资料，写上谁的名字就算他的，至于借名者与被借名者之间的关系你们自己要处理好，比如说签订好协议，估计不能公证，那么最好有见证人，然后实际购房者要收藏好所有的相关手续的单据，比如付款单等可以证明是借名购买的资料。

唐小五律师补充：

在借名购房中，涉及双重法律关系：一为内部关系，即借名人和出名人之间的借名购房合同关系；二为外部关系，即借名人或出名人将房屋出卖给第三人，形成其和第三人的买卖合同关系。应注意的是，借名购房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不仅取得信托财产的所有权或其他权利，且其对信托财产有积极管理和处分的权利；而在借名购房合同中，借名人对财产仍有占有、使用、收益和处分的权利。此外，借名购房合同也不是通谋虚伪表示。判断借名购房合同是否有效，关键问题在于其是否违反法律禁止性规定。禁止性规定可分为效力型禁止性规定和管理型禁止性规定，两者区分标准在于是否违反了公共利益。前者因违反公共利益无效，后者与公共利益无涉，应为有效。对此，应根据当事人订立借名购房合同的目的而区分判断：如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房，则其因违反公共利益而无效；倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策，因其未违反公共利益，应为有效。

借名人为真正的所有权人，其有权处分登记于出名人名下的房屋。借名人可通过举证其为真正权利人，而请求出名人将房屋移转登记给借名人。认定真正权利人的依据主要有：房屋产权证书保管情况、房屋购房款及相关税费的支付凭证、长期控制和占有房屋的事实等。在借名人将房屋出卖给第三人的情形，借名人既可请求出名人将房屋过户自己名下，继而再登记第三人名下，也可以让出名人直接转移登记给第三人。

唐律师结语：无论是善意的卖方或是善意的买方，都会存在风险。提醒大家注意，即便实际购房人与名义产权人双方之间借名的合意真实存在，但借名购房的目的在于规避限购、限贷的政策、法规，此行为亦属违法行为，广大群众切勿以身试法。“房子是用来住的，不是用来炒的”，购房投机行为存在巨大风险，诚信购房，方能安居乐业。

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