什么是承租人优先购买权，承租人优先购买和共有人优先购买

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优先购买权是法律规定的特定权利，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该权利受到侵害时，损害赔偿请求权是承租人享有的权利之一。依照权利处分原则，承租人可以单就损害提出赔偿请求，在此情形下，应当尊重承租人对权利主张的处分，支持其该项请求。但是，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

网友咨询：

承租人是否有优先购买权？

邢鑫律师解答：

按照《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人承租人享有以同等条件优先购买的权利。不过，《合同法》中仅限于房屋租赁的优先购买权，没有其它财产租赁的优选购买权。不知你是不是房屋租赁？

邢鑫律师补充：

从优先购买权的性质来看，它属于强制缔约请求权。在承租人优先购买权受侵害场合，其可以请求公权力介入，主张依照同等条件与出租人签订买卖合同。对于上述观点理论界和审判实务界争议颇多，并未统一观点。对于优先购买权受侵害，承租人如何主张权利，主要有两种观点：一种观点认为，优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的，因此，在出租人出卖房屋时，承租人都可以要求按照与第三人的同等条件与出租人成立买卖合同。第二种观点认为，优先购买权仅是一种缔约请求权，具有物权的一些表征，但其不是物权，不具有对抗第三人的权利，因此，其仅能主张出租人与第三人签订的合同无效，而不能主张与出租人直接缔结合同关系。审判实践中，人民法院根据最高人民法院《民通意见》第118条的规定，多采用上述第二种观点处理承租人优先购买权纠纷案件。

但是，承租人在某些情况下，是不允许享有优先购买权的，《解释》第24条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

邢律师结语：实践中，房屋承租人优先购买权与交易相对方善意第三人合同利益之间的冲突在所难免。如何在两个价值目标之间进行权衡取舍，做到既充分保护优先购买权人的特殊利益，又最大限度地鼓励交易、促进交易安全的实现，是应当长期关注的课题。房屋承租人优先购买权是指，承租人依照法律规定在出卖人出卖房屋时享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。该权利是对出卖人房屋所有权行使设置的一个合理的负担，在某些情况下，旨在以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对承租人特殊利益的保护。

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