婚前买的房子婚后要出售要换证吗，婚前买的房拆迁再买房

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「律师视点」拆迁安置房产在离婚纠纷中的处理实务

一、离婚拆迁安置房产争议背景介绍

夫妻双方离婚时对房屋的权属争议时下已极为普遍，随着城乡结合和城中村改造建设项目持续火爆，除了通常的父母出资买房和按揭房产的分割问题，城中村改造房、小产权房、拆迁安置房等其他类型的房产数量剧增，逐渐变成了时下热点和实务中的棘手问题。

拆迁安置房屋因其受到法律和当地政府政策双重的约束，加之婚姻法及司法解释对该类房产处理规定不明、婚姻法与物权法、房地产登记制度在引导实际操作上存在冲突，导致双方当事人在拆迁安置房是否属于夫妻共同财产及财产如何确定市场价值的问题上产生争议。

笔者基于拆迁安置房在离婚时能否被认定为夫妻共同财产的争议焦点，选取一则北京地区的典型案例，通过对裁判事实、裁判理由及结果进行梳理，结合自己的实务和探究进行了简要分析。

二、典型案例

案例索引：北京高院（2015）高民抗提字第2256号【张×离婚后财产纠纷审判监督民事判决书】

案情简介：男方隋景林婚前于北京市朝阳区宅基地上修建北房五间、南房五间，与张改霞登记结婚后，双方陆续在院内建东西厢房各两间、院外建房六间、将原有的北房五间拆除翻建为上下二层北房十间、将原有的南房五间进行装修和扩建。

后男方隋景林与拆迁腾退办公室签订《房屋搬迁腾退补偿协议书》，协议约定安置人口分别为男方、女方、两位女儿、女儿女婿共5人，并明确了各个房间的补偿价格。男方在领取腾退补偿款后，用补偿款购买回迁安置房屋一套。后夫妻双方因感情不和在法院调解离婚，离婚后女方起诉要求分割腾退补偿款及定向安置房屋一套。

北京高院认为：原审被告隋景林在与原审原告张改霞结婚前有北房五间、南房五间，属于隋景林的婚前财产，在离婚时应当析出。虽然双方婚后对五间北房进行了翻建，但是属于对房屋的添附，并不因此改变房屋所有权的性质，故一层北房五间为隋景林的婚前财产；

男方在离婚前将北方五间封闭成二层，对应的面积认定为张改霞、隋景林婚姻存续期间所建，封闭面积所对应的补偿款属于婚姻关系存续期间的共同财产应当平均分割；

对于东、西厢房和南房扩建的部分以及院外六间应为张改霞、隋景林婚姻存续期间所建，对应的房屋结构款和区位补偿款应当平均分割；

关于回迁安置房屋：隋景林购买该房屋时使用了张改霞购房指标，房屋应为双方所共有，属于夫妻共同财产，由男方隋景林向女方张改霞支付补偿款。

三、实务延伸分析

1、拆迁安置房的定义及特点

拆迁安置房指的是政府因土地开发、城市规划等需要进行拆迁，安置给被拆迁人居住使用的房屋。安置对象既有集体土地上的农户，又有国有土地上的居民。被拆迁人基于拆迁补偿协议而获取安置房或者补偿款。

一般的拆迁安置房是基于被拆房屋面积和户籍登记人口两方面因素进行安置。基于房屋面积所获得的回迁安置房，不改变房屋的权属性质，每个安置人口均享有的一定的安置面积；在基于人口安置的情形中，安置对象是房屋共有人，每一位共有人都占据一定的份额。各地安置房政策有所不同，一般主要有这三种方式：

（1）以拆迁补偿款购买安置房，安置房的面积按照房屋面积的一定比例配售，一般大于被拆迁面积，会给予共同居住人每人一定面积的安置房购买指标。

（2）产权调换，根据被拆迁房屋的区位和面积，调换某一区位和面积的房屋，两者之间可能有补差，也可能没有补差。

（3）用拆迁补偿款自行购置商品房：对被拆迁房屋进行市场评估，根据确定的价格直接进行货币补偿，被拆迁人获得补偿款后，在市场购买商品房。

2、本案例中法院是如何认定被拆迁房产权利归属的

因拆迁安置房产权利人关系、房产构成情况复杂，各地法院在个案的认定上各有不同，从本案例处理被拆迁房产的裁判规则来看，法院不仅仅是通过房屋拆迁安置协议、安置补偿政策和安置方式等表面证据确定房屋归属，还会通过是否使用夫妻共同财产进行重建或添附、购买回迁安置房产的价款

（1）婚前一方的个人财产，夫妻双方婚后对房屋进行过扩建或添附的，要分具体情况处理，该拆迁房屋扩建之前面积转换安置的面积或价款，归房屋所有人个人所有；而扩建或添附的面积或价款属于夫妻共同财产，认定为夫妻双方共同所有。当然，如果原房屋所有人能举证说明用于扩建的价款是其个人财产的例外。

（2）婚前一方的个人财产，婚后双方对房屋没有添附行为，拆迁时也没有补偿差价，登记在一方名下的就是一方婚前个人财产，此种情况下获得的拆迁安置房只是婚前个人财产形式的一种转化，仍属于一方的个人财产。

（3）婚前一方的个人财产，婚后双方对房屋没有添附行为，但取得的拆迁安置房有补差价的情况，此时要根据补差价的欠款

3、本案例中法院的裁判思路和原则

（1）如果夫妻一方获得了安置房指标，也作为被安置人口，那其对该房屋的权益也应当被维护，应当拥有相应面积或者比例的房屋份额。如果一方对房屋有添置法院在分割夫妻共同财产时，应坚持平等、公平原则，对妇女和未成年子女利益予以适当照顾，具体分割比例和倾斜度，各地法官有自由裁量空间。

（2）因该类房屋属于限制交易房产，即便是当事人之间对房产权属没有争议，房产定价也属于实务中的难点，当事人请求法院委托评估机构评估时，评估机构一般仅就该房屋的建造成本作出说明，供法庭参考，不会出具该房屋公开市场价值的评估报告。

（3）离婚诉讼的案件当事人只能是夫妻双方，因拆迁安置补偿协议涉及到家庭成员的利益，所有安置对象都对拆迁安置房或补偿款享有利益，此时涉及的不单单是夫妻双方的财产，还涉及到共同安置的其他家庭成员的居住权利。故通常情况下，离婚案件中涉及到拆迁房屋处理的，只要关系到案外第三人的民事权利，法院会最大限度的进行调解，或就权属范围明确的夫妻共同财产部分先行作出处理，而对涉及其他共有人权利的拆迁房屋的处理，可告知当事人另案提起分家析产之诉，而后在离婚后财产分割之诉中，再对夫妻共同财产部分进行分割。

四、相关法律依据

1、《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

2、《中华人民共和国婚姻法》

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)

第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。（

本期责编：焦冲

注：文章不代表平台观点

以案说法｜一方的婚前房屋在婚后进行了翻修，离婚时应当如何分割

现如今，特别是在农村地区，许多夫妻结婚后居住的地方是其中一方家里早已存在的自建房，没有房贷，因此如果该自建房的权属人是夫妻一方，那么，很显然该房屋就是该方个人的婚前财产。但是，如若两人在共同居住的过程中，对该房屋进行了翻修，且增添了许多新物件，那么如若夫妻二人未来感情破裂需要离婚时，该房屋能否进行分割呢？

【司法案例】

案由：离婚纠纷

案件当事人：李某是上诉人（原审被告），张某是被上诉人（原审原告），李某与张某原是一对夫妻。

一审原告张某诉求：1.张某与李某离婚；2.无夫妻共同财产；3.诉讼费由李某负担。

事实与理由：原被告双方是经人介绍登记结婚，原告系初婚、被告系再婚，婚后双方未生育子女。双方婚前缺乏了解，草率结婚，婚后也没有建立起真挚的夫妻感情，双方脾气秉性不合，性格差异甚大，无共同语言，在夫妻共同生活期间不能互相理解，体贴照顾。现夫妻感情确已破裂，无和好可能，故起诉离婚。

一审被告辩称：同意离婚，但婚后我们用夫妻共同财产翻建了房屋，共花费9万余元，其中大部分是我借的，目前仍有3万元未还清，我要求对翻建的房屋实际分割，原告承担夫妻共同债务1.5万元，平分村里发放的建房补助2万元。

一审法院裁判要点：

1. 原告与被告均要求解除双方的婚姻关系，对此法院不持异议。

2. 关于张某、李某在婚姻关系存续期间翻建房屋的分割问题，首先该房屋翻建前为原告张某婚前财产，虽在双方婚后翻建，但考虑到本案双方婚龄、婚后感情及实际分割房屋后的现实问题，法院认为不宜对翻建后的房屋进行实物分割，按照翻建成本由张某对李某进行做价补偿的分割方式，更符合本案的特殊情况。

3. 关于夫妻共同债务，因原告对夫妻共同债务不予认可，且该债务可能涉及案外人的实际利益，对此可另案处理。

4. 关于村中发放的建房补贴2万元，该款从性质上应属婚姻关系存续期间的收益，故该款项属于夫妻共同财产。

一审判决结果：

1. 原告与被告离婚。

2. 原告与被告婚后翻建的房屋归原告所有，原告于本判决生效后七日内给付被告翻建房屋折价款四万五千元。

3. 原告于本判决生效后七日内给付被告村中发放的翻建房屋补助款一万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人李某的请求及理由：改判一审法院判决的第二项，判决双方婚后翻建的房屋，北房三间归李某所有，西房三间归张某所有，院落划分成两半归双方各自使用。且判决上诉人与被上诉人依法承担夫妻共同债务。因为一审法院对分割夫妻共同财产及夫妻共同债务的判决，不但适用法律错误，而且对上诉人不公，导致上诉人无家可归，无房可住等。

二审法院裁判要点：

1. 婚姻应当以夫妻双方的感情为基础，本案中，张某与李某均同意离婚，本院予以确认。

2. 依据本案的事实情况，双方婚后翻建的房屋在翻建前属于张某的婚前财产。一审法院考虑到双方的婚龄、婚后感情及实际分割房屋后的现实等情况，判决该房屋归张某所有，张某给付李某翻建房屋折价款四万五千元并无不当，符合本案的事实及相关的法律规定，本院应予维持。

3. 关于李某主张分割共同债务的问题，由于张某对此不予认可，同时有可能涉及到第三人的利益，故可另案解决。

4. 因此，二审法院最终判决：驳回上诉，维持原判。

【案件分析】

1. 为什么在本案判决中，认定了房屋属于张某的婚前个人财产，但是最终仍需要对李某进行房屋折价款的补偿呢？

首先，婚前一方的房屋即使结婚了也依然属于夫妻一方的个人财产，这是毋庸置疑的。再者，婚后翻建、扩建的行为是对个人财产的一种处置，原则上来说，依然属于夫妻一方的个人财产，离婚时房屋是归属个人的。

但是，由于翻建、扩建后房子的价值可能会高出很多，此时将房产全部归于一人，对另外一方来说可能就不太公平了。于是我国法律规定，对于婚后翻建、扩建增值的房子，离婚时增值部分视为夫妻共同财产，可以进行分割。扩建的部分，也属于夫妻共同财产，在离婚财产分割时，按照夫妻共同财产进行分割。

在本案中，张某和李某婚后对于张某的婚前财产仅是进行了翻新，并没有进行扩建，于是最大程度也只能是将翻新后房屋增值的部分视为夫妻共同财产。但是，由于两人婚姻关系存续期间较短，房屋并没有太大的增值，于是法院考虑到双方婚龄、婚后感情及实际分割房屋后的现实问题等，决定让张某按照翻建成本对李某进行做价补偿。因此，本案中的房屋折价款是翻建成本的折价，并非是该房屋增值部分的折价补偿。

2. 那么对于翻建后的房屋的增值部分应当如何确定呢？

首先，关于增值部分的认定在司法实践中是存有较大的可以争辩的空间，另外想初步简单的了解关于增值部分的认定及分割等相关信息，也可以参考“婚前按揭贷款购房，婚后共同还贷，离婚时对该房屋如何进行分割”这一情形的处理方式。

但是，由于翻建后的房屋的增值部分有着较大的争论空间，且具体到个案中或许亦会出现不同的、多样的处理方式。因此，如果遇到了此类纠纷的话，最好还是咨询专业人士，请求他们的帮助，如此一来，不仅可以避免出现很多的麻烦事情，还可以最大程度的维护自身的权益。

?婚前一人全款买房，婚后装修或翻建，离婚时房产应当怎么处理？

案例小剧场

大伟和小丽是一对年轻的夫妻，因为性格不合要离婚。他们目前居住的房子，是大伟在婚前全款购买的，但是，婚后夫妻双方共同出资对房屋进行了装修。

那么，这种情况对房屋的产权归属有影响吗？离婚时应当怎么处理呢？

法律条文参考

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第五条规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

1、房屋的孳息，主要是指房屋的租金。房屋的自然增值，是指随着市场价格的上涨而产生的增值，俗称房屋涨价。那么房屋的租金和涨价部分属于孳息和自然增值，依法属于夫妻一方的婚前个人财产，离婚时，另一方无权要求分割。

2、房屋的装修、改建、翻建、新建或扩建既不属于孳息，也不属于自然增值，法律上称为添附。

1）房屋的装修：只是对房屋的价值产生了一定地影响，对房屋的产权归属不产生影响，对于房屋的装修损失，离婚时，房屋产权一方应向另一方支付相应地补偿款。

2）房屋的改建、翻建：是在原房屋的基础上进行的，只是对房屋的价值产生了一定地影响，对房屋的产权归属也不产生影响。但是因改建、翻建使原房屋增值的部分，离婚时，房屋产权一方应向另一方支付相应地补偿款。

3）房屋的新建、扩建：新建是指从无到有新建的房屋。扩建是指在原房屋的基础上扩大增加了部分房屋。那么新建、扩大部分的房屋依法属于夫妻双方的共同财产，离婚时应当作为夫妻共同财产进行分割，房屋归属一方，应向另一方支付相应地折价款。

结论

根据上述法律规定，该房屋是大伟婚前全款购买的，房屋产权依法属于大伟的婚前个人财产，但是，婚后两人共同对房屋进行了装修，对于房屋的装修损失，离婚时，大伟应向小丽支付相应地补偿款。

案例小剧场

大伟和小丽是一对年轻的夫妻，因为性格不合要离婚。他们目前居住的房子，是大伟在婚前全款购买的，但是，婚后夫妻双方共同出资对房屋进行了装修。

那么，这种情况对房屋的产权归属有影响吗？离婚时应当怎么处理呢？

法律条文参考

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第五条规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

1、房屋的孳息，主要是指房屋的租金。房屋的自然增值，是指随着市场价格的上涨而产生的增值，俗称房屋涨价。那么房屋的租金和涨价部分属于孳息和自然增值，依法属于夫妻一方的婚前个人财产，离婚时，另一方无权要求分割。

2、房屋的装修、改建、翻建、新建或扩建既不属于孳息，也不属于自然增值，法律上称为添附。

1）房屋的装修：只是对房屋的价值产生了一定地影响，对房屋的产权归属不产生影响，对于房屋的装修损失，离婚时，房屋产权一方应向另一方支付相应地补偿款。

2）房屋的改建、翻建：是在原房屋的基础上进行的，只是对房屋的价值产生了一定地影响，对房屋的产权归属也不产生影响。但是因改建、翻建使原房屋增值的部分，离婚时，房屋产权一方应向另一方支付相应地补偿款。

3）房屋的新建、扩建：新建是指从无到有新建的房屋。扩建是指在原房屋的基础上扩大增加了部分房屋。那么新建、扩大部分的房屋依法属于夫妻双方的共同财产，离婚时应当作为夫妻共同财产进行分割，房屋归属一方，应向另一方支付相应地折价款。

结论

根据上述法律规定，该房屋是大伟婚前全款购买的，房屋产权依法属于大伟的婚前个人财产，但是，婚后两人共同对房屋进行了装修，对于房屋的装修损失，离婚时，大伟应向小丽支付相应地补偿款。

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