未取得房产证该怎么分割房屋，未取得房产证的房屋如何分割

2024-01-03 01:39:58

今天小编为大家分享关于最新婚姻法法律法规的相关知识，婚姻法财产分割，婚姻法咨询，婚姻法司法解释；找律师，免费离婚律师在线咨询服务！这几天不少网友都在问：wWw.ZhaoSheng.Net未取得房产证的房屋财产分割有什么规定吗(未办理房产证的

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未取得房产证的房屋财产分割有什么规定吗(未办理房产证的房屋如何分割)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下,

农村自建房，不办理房产证，你将一无所有，更要面临罚款，值得吗

一、目前农村自建房情况

在近几年来，全国各地的农村自建房时有质量事故的发生，部分农村自建房随意违建搭设、随意拆改扩建、随意变更用途等等，给国家及自身带来不少安全隐患。针对这一现象，国家住建部立即开展对全国范围内的农村自建房开展安全隐患排查，并印发相关通知，要求全国各地加强农村自建房安全宣传工作及加强农村自建房的管控力度。

截止2021年，我国仅有城市的商品房才允许办理房产证，即不动产证明，且产权一般是70年。而对于全国农村的宅基地自建房，却仅仅只有宅基地的证明，且较多农民因自身文化水平不高，连宅基地的证明都没有去确认，更不用说房产证这一重要的证明资料。这样对国家的统计方面及农民的利益存在严重的问题。

究其主要原因是因为农村的宅基地所有权是村集体所有，农民个人仅仅只有使用权利，是国家无偿提供给农民的福利性建设用地，并非农民所有，而农村的自建房既不可以抵押贷款、也不允许买卖交易、同样不能变更房屋的使用用途，这导致土地的利用率较低，农民自建房无法跟城市商品房一样进行买卖较低。

因此，为保护农民的利益及未来村农经济的发展思路，也为了进一步缩小城乡之间的差距，尽可能的最大限度来利用土地及发展的空间。使得农村的土地逐步跟城市土地一样价值越来越高，从而达到持续发展的方向。

然而，由于农村自建房的特殊性，它不像城市商品房一样有明确的证明信息。其房子的所有权及宅基地的使用权是两个不同的东西。自建的房子由于所有权是自己可以进行买卖交易，但是宅基地的所有权归属村集体所有，无法进行交易，这样就给农村自建房的买卖交易套上一个难题。于此同时，自建房的不合理搭建、扩建、包含的面积统计等也都给买卖交易造成一定的困难，买受方无法确定其搭设的自建房是否符合国家及政策的要求。

因此，为解决这一现象，在2021年的时候，国家就开始允许农村自建房办理房产证即不动产证明，以确保人民的利益及未来村农经济的发展思路，使得农村的土地逐步跟城市土地一样价值越来越高，从而达到持续发展的方向。

二、哪些情况不予办理农村自建房房产证明

鉴于农村房的特殊性及复杂性，也为了能够更公平更合理地分配土地国家，因此并不是所有的自建房均能办理房产证。有以下几类自建房却可能涉及违反国家相关的法律法规而没有办法办理房产证和宅基地使用权证书，那么具体是哪几类呢？

（一）、未报建批示、私建的自建房

未有经过报建程序，并取得政府同意批示而私自建造的房子。在农村，并非自己随便圈了一块空地就可以随意在其上面进行房屋建造，房屋建造前期必须先进行报建，并取得政府同意许可后才开始进行施工，未按程序进行建造的房子，将一概视为违章建筑，若一旦发现，将直接做拆除处理。

（二）、面积超标或进行超建的自建房

由于农村房子的规划方面未有城市那么严格，因为一些农民为了自身的利益，包括多要拆迁款、多统计面积以便进行转手买卖。直接违规扩建自家房屋面积或违规加建楼层。

然而各个地方的政府对宅基地的使用面积及房屋建造高度都有着明确的规定，一旦农民所持有的房屋面积或层高超过政府要求，或者与原审批规定面积不一致的情况，这种房子将无法办理房产证。

在此说明：上述文献所写的“超标、超建”指的是农民提交报建资料上图纸上明确标注所建造的面积及层高，而实际上所建造的面积或层高与报建的图纸内容不一致的情况。

（三）、非本集体成员（或城镇户口）的自建房

非本村集体成员或着是拥有城镇户口人员，但通过转让或者购买等渠道来获得宅基地后建房的，此类自建房是属于违规房屋，是被法律法规所禁止的，即使已在购买的宅基地上建造完成了房屋，也是不会被发证机关认可的，可能无法办理房产证。

（四）、一户多宅的自建房

我国法律规定房产证明要求是一户一宅的政策，而随着国家改革开放以来，较多农民的生活有了翻天覆地的变化，生活是越过越好，随着生活质量的提高及房地产行业的蓬勃发展，不少农民手握着几套房子，想着跟城市一样进行房屋买卖。这种情况就违反了宅基地建设使用一户一宅的基本规定，是不予进行办理房产证的。

按照宅基地一户一宅的基本规定，一户只能有一处房产能办理房产证，其余均无法办理。

（五）、手续不全的自建房

出于各种的原因，花费资金购买别的农民自建的房子，但因为嫌弃或不懂其手续的办理，未有按要求办理过户手续，也未有进行备案登记。这种情况，将造成房屋权的纠纷，所有权不明。因此无法办理房产证。于此同时，若后期房屋及宅基地面临政府改造、拆迁等情况，由于房屋的所有权不明，因此将无法进行维权，国家法律不予受保护。

（六）、位于耕地保护红线范围以内的自建房

我国政策有明确的规定，严禁农民私自占有耕地面积来建造房屋，如果自建房在耕地红线划定的范围内建造的情况，将视为违规建造，是不予发放房产证。同时，有可能直接视为违建搭设，强制要求进行拆除处理。

三、自建房办理房屋产权证的好处

（一）、可买卖、交换、租赁和抵押

房产证可以说是房屋的买卖、交换、租赁和抵押时最重要的文件，是国家法律所认可的重要依据，也是你对该房屋所有权的证明资料，一旦缺少此资料，将无法对该房屋进行任何有偿操作。换句话来说，房产证是一切买卖交易的最重要的法定文件。

因此，如果农民想要房子进行资产变现，首要做的就是拥有属于该房子的产权证明，否则一切都是空话。

（二）、拆迁有补偿

房产证是你对该房屋所有权的法定证明文件，现在农村越来越城市化，农村的发展进程中必然经历房屋与的拆迁、道路的规划及房地产商的投资等等。那么如果遇到拆迁，房产证就是证明你是该房屋的所有权人，一旦拿不出有效的证明文件，所有的赔偿将基本上和你无关，你只能眼睁睁看着别人拿着几百万甚至上千万的赔偿款，住进理想的高楼，而你只能悔不当初。

如果你直接阻拦拆迁进度，相信我国家会请你去吃免费的饭盒，直至拆迁结束。

（三）、退出有补偿

由于目前农村人口大量的外流，很多农民已经在城市安家定居、传宗接代，导致农村很多宅基地无法使用，大批的宅基地无人使用也无法使用将导致土地资源的浪费。因此，根据国家的最新政策规定，农民可以自愿退出宅基地，并且这个政策是国家鼓励并支持的。农民自愿退出宅基地会一次性给予补充，然而能否顺利拿到补偿其实重点还是要看是否持有农村自建房的房产证，一旦没有这个，就算自愿退出去也是没有任何补偿之说的。

（四）、确权面积

农村自建房的房产证跟城市商品房同样有相关的使用面积统计，如此一来，对于买卖交易也能有明确的具体面积范围，在交易的过程中也可以按实际进行买卖，于此同时，也不会再出现以前那种邻里间因土地界限不清而造成的矛盾，更不会出现违建搭设而非法售卖的情况。

四、那么办理农村自建房屋产权证需要落实哪些手续呢？

根据国家颁布的《房屋登记办法》第八十二条款：“依法使用宅基地建设的房屋和依法使用其他集体建设用地建设的房屋”。依照以下流程申请房屋登记：

第一步：建房户应向村委会提出建房申请的需求；

第二步：村委会接到申请需求后并审核同意，签字盖章；

第三步：建房户应向乡建办提出申请需求；

第四步：乡建办工作人员实地踏看，同意建房；

第五步：建房户到乡建办领取房屋建设申请表；

第六步：需经过乡建办签字同意；

第七步：乡主管领导签字盖章，核实情况并同意；

第八步：交县规划建设局审批(县行政服务中心)；

第九步：建房户领取产权证。

希望你也能拥有自己的房产证，别再糊糊涂涂过一辈子，有时候先快人一步，也许将来就是另一翻天地！

房屋归多人所有，遇到征收，补偿应当如何分配？

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其实无论是征收集体土地还是征收国有土地上的房屋，在征收完成后，征收补偿如何分配也是被征人收常遇到的问题。因为很多时候被征收房屋并非只属于一个人，而是属于多个人，那多人之间利益如何分割往往会有巨大争议。其实征收利益的分配，本质上就是被征收房屋的分配。以最高院的一个案例来分析。

案情

A、B、C、D为案涉房屋的按份共有人，该房屋原本是四人父母所建，父母先后去世但无遗嘱，故房屋由四人依法按份继承。但由于四人并不生活在同一地区，户口也在不同地方，并没有对房屋最后归属进行明确，只是将房屋暂交由D保管与使用。

房屋于2016年被纳入征收范围内，某区政府在了解案涉房屋相关情形后，请房屋所在村的村委会出具了书面证明材料，并与D个人签订了关于案涉房屋的安置补偿协议，为此，A、B、C三人以D和镇政府为被告，起诉撤销安置补偿协议，理由是案涉房屋为四人共有，即便镇政府要签订安置补偿协议，也应该与四人共同签订，而非只与D签订协议。

此案争议点十分明确，无非是D是否有权代表其他三人签订案涉补偿协议，对于此争议点，最高院在判决说理部分，给出了明确答案。

法院观点

注：以下内容摘自最高院司法观点本文只对人名、地点进行修饰

本院认为：根据《某社区拆迁补偿安置实施方案》的规定，补偿安置主体权属认定按照“一宅一户一证”的原则。

本案A、B、C三人虽系XXX夫妇的法定继承人，并通过生效民事判决确认了其对案涉房屋的相应权利，但三人的户籍均不在案涉宅基地对应的家庭户内，也不是案涉宅基地的实际使用人。

在D与A、B、C等人就家庭内部财产纠纷无法协商一致的情况下，某政府根据该社区居委会出具的家庭情况说明、宅基地证明等材料，将在案涉宅基地上唯一有户籍的D作为整个家庭的代表，并与其签订拆迁安置补偿协议，是在维护整个家庭的权利，并未从法律上将拆迁安置补偿的利益仅分配给D一人所有。

A、B、C提起本案诉讼，请求确认案涉拆迁安置补偿协议无效，实质是对补偿利益的分配产生争议，鉴于案涉拆迁安置补偿协议约定的补偿系某区政府对D所代表的整个家庭的补偿，以及生效民事判决对A、B、C的房产份额已经予以确认，且D对A、B、C的相应份额也予以认可，双方可通过民事途径另行解决。

总结

基于上述内容可知，在征收存在共同共有或按份共有情形的房屋时，与其中一位共有人签订协议并非认可其是唯一产权人，也并不是将家庭利益全部交与签订协议的人，只是以更为方便、有效的方式将整个家庭的利益确定下来，至于家庭内部人员如何分割，依旧是可以通过协商或民事诉讼的方式解决。

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《婚内财产分割协议》可以排除对房屋的执行查封吗？

裁判要旨

《婚内财产分割协议》不足以作为认定案涉房屋归一方单独所有、进而排除对案涉房屋查封的依据。

诉讼请求

贾某向一审法院起诉请求：

1.判令停止（2021）京0102执10134号执行裁定对涉案房屋的强制执行，解除对涉案房屋的查封；

2.本案诉讼费由华夏公司承担。

一审查明

1996年2月28日，贾某与郝某结婚，2019年7月9日二人协议登记离婚。2019年7月9日，双方签署《离婚协议书》，内容为：男女双方自愿解除婚姻关系。婚生一子，已成年，无需抚养。财产分割：婚后无共同存款，婚后无共同房屋，婚后无共同债权债务。《离婚协议书》尾部有郝某和贾某签字。本份《离婚协议书》复印件盖有郑州市金水区民政局婚姻登记处公章。

2015年11月17日，双方取得涉案房屋的不动产权证书，产权号为京（2015）开发区不动产权第XXXX号，权利人为郝某、贾某，共有情况为房屋共同共有，房屋建筑面积为225.69平米。

2020年5月28日，一审法院作出（2019）京0102民初28975号民事判决：一、确认华夏故事影业（北京）有限公司与郝某于2017年11月24日订立的《电影承制合同》于2019年3月1日解除；二、郝某于本判决生效之日起十日内给付原告华夏故事影业（北京）有限公司350万元及违约金60万元；三、驳回华夏故事影业（北京）有限公司的其他诉讼请求。2021年4月29日，北京知识产权法院作出（2021）京73民终2187号民事判决，维持一审判决。判决生效后，华夏公司申请强制执行。2021年6月8日，一审法院以（2021）京0102执10134号案件立案执行，并查封了郝某、贾某名下涉案房产。郝某不服，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2021年11月10日受理再审案件，案号（2021）京民申6677号。

2021年8月17日，一审法院作出（2021）京0102民初执异701号执行裁定书，裁定书中载明：贾某向一审法院提出执行异议，认为贾某系涉案房屋的所有权人。贾某与郝某已经在2019年离婚，郝某承诺将涉案房屋归贾某所有。贾某不是委托创作合同纠纷案件的当事人，执行属于贾某的房产，不符合法律规定。一审法院经审查认为房产的权属以不动产登记簿为准判断。贾某以离婚时郝某口头承诺涉案房产为自己独有财产为由，要求解除涉案房屋的查封，即使该口头承诺成立，也并未对涉案房产登记产生影响，故涉案房屋仍为贾某与郝某共同共有。现郝某未履行生效法律文书的给付义务，一审法院对涉案房产查封并无不妥。对贾某的异议申请不予支持。

贾某提交《证明书》一份，载明：本人郝某与贾某2019年离婚，在离婚前郝某就承诺，将北京房子全部给贾某，因为是老夫老妻因脾气问题协议离婚，也就没有办理财产转让手续，只是口头约定，现在特此书面立据为证。2021年9月8日，郝某出具《补充证明书》，载明：补充证明关于北京的房子问题，我和贾某离婚前早就说过这个房子给贾某和儿子，由于长年在全国各地拍摄电影和电视剧，一直迟迟没有办理具体过户手续，房子一直由贾某和儿子长年居住，长达20多年，物业和邻居都可以证明此事，恳请法官根据我提供的情况证明，给予法律上的支持。该《补充证明书》上有贾某同意字样及签名。2021年9月18日，天华园一里社区居委会出具《居住证明》：兹有贾某，性别女，居住在北京市XX号，此证明只限于证明居住使用。原告提供居住证，证明其居住在北京市XX号。贾某提供证人证言，证明贾某自2004年开始就居住在该地址。

贾某提交2019年1月18日签订的《婚内财产分割协议》，载明：……婚内现有财产的约定：1.现在双方共有房产一处，位于北京市XX号，现房屋产权登记人为甲乙双方。双方约定，该房产及房内家具电器归乙方所有。因双方未办理离婚登记，故甲方在乙方需要时需无条件配合办理相关产权手续。婚姻存续期间共同债务的约定：截止到本协议签订之日，双方确认各自对外没有任何债务。对于离婚的约定：男方自愿放弃家庭全部财产。孩子抚养权归甲乙双方。华夏公司对于此份协议不予认可，认为该协议与贾某提供的其他证据前后矛盾。

关于本份协议，贾某在前述案件中均未予提供，且与2019年7月9日《离婚协议书》中内容存在矛盾之处，郝某的证明书中多次提及双方对于房屋归属问题仅是口头承诺，因此对2019年1月18日的《婚内财产分割协议》一审法院不予确认。

一审判决

一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

贾某主张涉案房屋属于其个人独有，但涉案房屋不动产登记载明系贾某与郝某共同共有，贾某与郝某之间的财产分割情况产生在郝某与被告华夏公司债权债务关系发生之后，因此贾某与郝某关于涉案房产归属协议的效力，不能对抗作为善意债权人的华夏公司。贾某提供的居住证据等，亦不能对抗涉案房屋的物权归属。因此，贾某并未提供足以证明可以排除强制执行的民事权益的证据，应当承担举证不能的不利后果。对贾某的诉讼请求，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回贾某的全部诉讼请求。

上诉意见

贾某母亲、贾某儿子上诉事实和理由：

一、一审法院认定事实不清，贾某与郝某之间的财产分割情况产生在郝某与华夏公司债权债务关系发生之前，华夏公司的强制执行申请不应得到支持。在一审诉讼中，贾某提交证据证明其与郝某原为夫妻，婚内双方共有的夫妻共同财产为涉案房屋一套，涉案房屋房产证载明京（2015）开发区不动产权第XX**房屋由贾某、郝某共同所有。2019年1月8日双方签署《婚内财产分割协议》约定涉案房产归贾某单独所有。后因感情破裂，双方于2019年7月9日登记离婚，离婚时被告郝某明确表示婚内共同财产按照《婚内财产分割协议》的约定执行，其放弃涉案房屋共有部分所有权，将该房屋所有权全部归贾某所有，由贾某和孩子居住。而原审法院查明“2020年5月28日，本院作出（2019）京0102民初28975号民事判决：一、确认原告华夏故事影业（北京）有限公司与被告郝某于2017年11月24日订立的《电影承制合同》于2019年3月1日解除；

二、被告郝某于本判决生效之日起十日内给付原告华夏故事影业（北京）有限公司350万元及违约金60万元”。由此可知，2020年5月28日，西城法院判决确认了华夏公司华夏公司和郝某间的债权债务关系，而2015年涉案房屋归贾某与郝某共同所有，2019年1月8日贾某郝某即协议一致涉案房屋归贾某单独所有，二日期均远早于郝某与华夏公司形成债权债务关系的时间。故贾某与郝某之间的财产分割情况产生在郝某与华夏公司债权债务关系发生之前，原审法院认定事实不清，应予以撤销。

三、一审法院举证责任分配不当，贾某对于其主张已经提供充分证据，无须就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担进一步的举证责任。贾某在一审诉讼中提供的北京市房屋房产证、离婚证、居住证明、证人证言、婚内财产分割协议等证据均足以证明贾某与原审被告郝某在郝某与华夏公司债权债务关系发生之前就已经对涉案房产进行分割、贾某实际占有涉案房屋，并且各个证据能够相互印证，已经充分证明了贾某对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，无须再提交其他证据加以补证。故一审法院举证责任分配不当、适用法律错误，应当予以纠正。

华夏公司辩称，同意一审判决。

郝某未到庭，亦未提交书面意见。

二审判决

二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：原上诉人贾某于2022年5月16日去世。

本院认为，案涉房屋登记的权利状态为贾某与郝某共同共有。贾某主张案涉房屋归其单独所有的主要证据为《婚内财产分割协议》。而根据一审查明的事实，贾某向一审法院就案涉房屋提出执行异议时，理由为郝某口头承诺案涉房屋房产为贾某独有财产。且《婚内财产分割协议》与盖有郑州市金水区民政局婚姻登记处公章的《离婚协议书》存在矛盾之处。结合各方当事人陈述，综合全案证据，本院认为，《婚内财产分割协议》在本案中不足以作为认定案涉房屋归贾某单独所有、进而排除对案涉房屋查封的依据。而贾某提交的其他证据明显不能证明案涉房屋归其单独所有。至于案涉房屋由谁居住，并不影响对案涉房屋进行查封。上诉人贾某母亲、贾某儿子的上诉主张依据不足，本院不予采信。

综上，贾某母亲、贾某儿子的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

（2022）京02民终5896号执行异议