离婚法院拍卖房产如何过户，夫妻离婚房产已过户法院能拍卖吗

2024-01-03 01:32:07

今天小编为大家分享关于最新婚姻法法律法规的相关知识，婚姻法财产分割，婚姻法咨询，婚姻法司法解释；找律师，免费离婚律师在线咨询服务！这几天不少网友都在问：wwW.Xtw.com.CN法院拍卖离婚房产,是否可以买卖呢(法院拍卖离婚房产，是否可以

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法院拍卖离婚房产,是否可以买卖呢(法院拍卖离婚房产，是否可以买卖?)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下,

离婚后房产归我，前夫被强制执行却要拍卖我的房产？

离婚后房子归我

欠钱被执行的是我前夫

为什么要拍卖我的房子？

潘某与徐某原是夫妻，后因夫妻关系难以维系于2021年底离婚，并约定婚姻存续期间购买的新罗区某处房产归潘某所有，剩余贷款由潘某承担，与徐某无关。2022年1月，徐某被林某起诉要求偿还借款，因该借款发生在潘某与徐某婚姻存续期间，诉讼过程中，应林某申请，法院依法裁定查封案涉房产，案件经一审、二审，判令由徐某偿还林某35万余元。后徐某未依法履行还款义务，林某依法向法院申请强制执行，案涉房产进入执行程序，潘某不服，提出执行异议。

经查明

徐某所欠债务属潘某与徐某婚姻存续期间的个人债务，案涉房产系潘某与徐某婚姻存续期间所购买的，潘某未能提供充分的证据证明案涉房产系其个人所有，根据相关法律的规定，案涉房产应属共同共有。在确认被执行人徐某系案涉房产共有权人的前提下，根据相关法律、司法解释的规定，法院可以对案涉房产采取查封、扣押、冻结以及所延伸出的强制拍卖等执行行为。潘某与徐某签订的离婚协议内容对双方具有约束力,对外不发生效力。因案涉房产为共同共有，对该房产的查封和强制拍卖，不宜直接区分空间、分开处置，从各方当事人权益均衡保护考虑，法院依法可以继续拍卖案涉房产，但应从强制拍卖所获得的执行款中保留潘某的共有财产份额，以保护潘某的民事权益。

依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用的解释》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等有关规定，裁定驳回潘某的异议请求。

办理该执行异议的谢法官指出：离婚协议将夫妻共有房产均归一方所有，构成了一方将夫妻共同财产中属于自己的财产部分无偿转让的行为，客观上使得债务人可供偿还婚姻存续期间个人债务的财产数额降低，导致其无力清偿其所欠债务，损害了债权人的债权，同时大部分案涉房产不宜直接区分空间、分开处置，从各方当事人权益均衡保护考虑，法院依法可以继续拍卖案涉房产，但在对夫妻共有房产进行拍卖时，只能在共有财产范围内对被执行人所享有的财产份额进行处分，不得损害其他共有人的财产份额。

文字：执行局

核改：综合办

审核：相关分管领导

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夫妻共有财产未分割的情况下执行法院能否对共有财产强制拍卖？

裁判要旨

作为案外人的夫妻一方没有提起析产诉讼，申请执行人也没有代位提起析产诉讼，法院在确认被执行人享有案涉房产份额产权的前提下，可以对案涉房产采取查封、扣押、冻结，以及所延伸出的强制拍卖等执行行为，但必须及时通知共有人，且从强制拍卖所获得的执行款中保留其共有财产份额。

案例索引

《周胜、沈芳景执行异议之诉案》【（2020）最高法民申1543号】?

争议焦点

夫妻共有财产未进行分割的情况下执行法院能否对共有财产强制拍卖？

裁判意见

最高法院认为：当事人协议离婚，协议分割房产属于因法律行为发生的物权变动，依照《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，房屋没有办理变更登记的不发生分割的效力。本案中，双方当事人在《离婚协议书》中约定将案涉房产归其子周子博所有，但未办理过户变更登记，故案涉房产的物权所有权人仍属于房产证书上登记权利人周胜和沈芳景。基于案涉房产为夫妻存续期间所取得，诉讼中，双方也认可案涉房产为共有，原一审、二审法院认定该房产为周胜与沈芳景共同共有的财产并无不当。作为被执行人沈芳景的原配偶周胜，其以案外人身份主张该财产属于共同财产，要求执行法院停止执行，实质上是要求法院不执行自己在该房产中所享有的份额。实际执行中，执行效力只及于被执行人占有房屋的份额，对案外人享有的房屋份额应当裁定解除查封、停止执行。

但是，鉴于案涉房屋为共同共有，对案涉房产的查封和强制拍卖，不宜直接区分空间、分开处置，从各方当事人权益均衡保护考虑，原二审法院认为“人民法院继续执行涉案房产，案外人周胜将会从执行款中获得其应有的共有财产份额，其权益不会受到损害”，理由并无不当。因案外人周胜只是享有案涉房产共有的部分份额的民事权益，客观上不宜认定为其享有足以排除对整个案涉房产予以强制拍卖执行的民事权益。《查扣冻规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”

本案中，案外人周胜及被执行人沈芳景没有提起析产诉讼，申请执行人也没有代位提起析产诉讼，法院在确认被执行人享有案涉房产份额产权的前提下，可以对案涉房产采取查封、扣押、冻结，以及所延伸出的强制拍卖等执行行为，但必须及时通知共有人即本案的案外人周胜，且从强制拍卖所获得的执行款中保留案外人周胜的共有财产份额。因此，原二审法院判决继续执行案涉房产并无明显不当。

哪些法律文书具有物权变动效力？

引言：2022年10月18日，“中国裁判文书网”发布《张慧、甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书》（案号：（2022）最高法民终215号，判决日期：2022-07-28），最高法院在该案中认为，确认《房屋买卖合同》有效的判决不具有物权变动效力。

本文从该案展开，结合《民法典》有关规定及最高法院案例，对具有物权变动效力的法律文书进行梳理、分析，供读者朋友参考。

一、确认《房屋买卖合同》有效的判决，不具有物权变动效力。

——另案的判决仅是确认了购房人与开发商签订的《房屋买卖合同》有效，该判决并非案涉房屋的权属确认判决，没有确认购房人为房屋所有权人，一审法院对购房人请求确认其对案涉房屋享有所有权的主张未予支持，于法有据。

参考案例：（2022）最高法民终215号

裁判摘要：该案中，关于张慧要求确认其对案涉房屋享有所有权的问题，最高法院认为，物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”就本案而言，案涉房屋目前仍登记在万洲公司名下，张慧与万洲公司之间签订的房屋买卖合同虽然合法有效，但该行为不能直接产生物权变动的法律效果。另外，另案的2345号判决也仅是确认了张慧与万洲公司签订的《房屋买卖契约》有效，该判决并非案涉房屋的权属确认判决，没有确认张慧为房屋所有权人。故一审法院对张慧请求确认其对案涉房屋享有所有权的主张未予支持，于法有据，本院予以认同。

观点解析：根据《民法典》第215条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，案涉《房屋买卖合同》如不违反法律、行政法规的规定，自成立时生效，法院可根据当事人的请求依法判决合同有效。

但是，根据《民法典》第209条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力（法律另有规定的除外）。第214条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案确认《房屋买卖合同》有效的判决明显不属于上述“登记”范畴，亦未变动或者消灭买卖双方没有争议的民事法律关系，故不产生房屋所有权变更的法律效力，买受人因此主张房屋所有权，依法不能成立。

二、“确认性调解书”不产生物权变动效力。

——除非具有法定的情形，不动产物权的变动未经登记不发生效力，调解书即使确认权利人为购房人，也并不等于承认其当然享有该专有部分的所有权。且确认性调解书中的权利人根据该调解书所享有的权益仅是可以据此向不动产登记部门申请案涉房屋的产权变更登记，在案涉房屋未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记的情况下，仍不能认定其为案涉房屋的所有权人。

参考案例：（2021）最高法民申1888号

裁判摘要：最高法院在该案中认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主，其目的是为了解决业主身份的认定问题，从而为业主生活共同体的稳定，乃至于业主自治的代表性和合理性奠定可操作的基础和前提；但根据《中华人民共和国物权法》第9条（即民法典第209条）的规定，除非具有法定的情形，不动产物权的变动未经登记不发生效力，也即“可以认定为业主”并不等于承认其当然享有该专有部分的所有权；案涉房屋至今未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记，不能据此认定再审申请人为所有权人；虽然（2014）黔六中民初字第7号民事调解书确认再审申请人为案涉房屋的业主，且该调解书已经发生法律效力，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定的“调解书”是指能够导致物权设立、变更、转让或者消灭的形成性调解书，而案涉调解书属于确认性调解书，再审申请人根据该调解书所享有的权益仅是可以据此向不动产登记部门申请案涉房屋的产权变更登记，在案涉房屋未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记的情况下，仍不能认定再审申请人为案涉房屋的所有权人。

观点解析：根据《民法典》第209条第1款、第214条的规定，不动产物权的变更，未经登记，不发生效力，自记载于不动产登记簿时才会发生效力。而确认性调解书仅是权利人可据此向不动产登记部门申请案涉房屋的产权变更登记，但是，在未办理变更登记的情况下，根据上述法律规定，权利人并非房屋的所有权人。

三、房屋赠与行为已履行完毕，但未办理房屋所有权变更手续，该赠与行为不产生物权变动效力。

——人民法院在审理执行异议之诉案件中，对已登记的不动产权利人的判断标准为不动产登记簿记载的权利人，即使房屋赠与行为已履行完毕，但因未办理房屋所有权变更手续，受赠人并非案涉房屋所有权人，不享有案涉房屋所有权，其对房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

参考案例：（2020）最高法民申5415号

观点解析：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第311条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。结合根据《民法典》第209条第1款、第214条的规定，人民法院对不动产权利人的判断标准为不动产登记簿记载的权利人。即使房屋赠与行为已完成，但未办理房屋所有权变更手续，受赠人并非房屋所有权人，不享有足以排除强制执行的民事权益。

四、不宜认定“以物抵债调解书”能够直接引起物权变动。

——以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。

在以房抵债法律关系中，如果当事人不履行以房抵债协议，合同相对方可以向法院申请强制其履行交付和办理过户登记的义务，但是，在双方当事人未按以房抵债协议办理相应的登记过户手续时，房屋的所有权并未发生转移。

比如，在（2020）最高法民申6769号案中，最高法院认为，以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于商品房买卖合同而产生的物权期待权具有基础性区别，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对购买不动产的物权期待权。主要理由有三：第一，以物抵债协议当事人不具有购买不动产的意思表示，即便签订了商品房买卖合同，其基础也是以物抵债，法律关系未发生实质变化，如果商品房买卖合同未能履行，抵债受让人仍然可以主张原债权；第二，公示公信原则是物权变动中的一项基本原则，物权期待权缺乏公示，应严格限制《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的适用范围，不宜扩大解释；第三，抵债受让人享有物权期待权损害债权平等原则，已到清偿期的债权人对债务人的一般责任财产有平等受偿权，如果赋予抵债受让人物权期待权，能够排除强制执行，则导致当事人自行确认并签订清偿协议的债权优先于经过司法机关确认并采取执行措施的债权受偿，扰乱债权清偿顺序，损害债权平等受偿原则。

五、只有“形成性法律文书”才能产生物权变动效力。

——在给付性、确认性和形成性三类法律文书中，只有形成性判决书、裁定书、调解书才能发生物权变动效力。

《民法典》第229条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。通说认为，人民法院、仲裁机构的判决、裁定、调解类文书分为给付性、确认性和形成性三类文书，其中，只有形成性法律文书才能导致物权变动。即《民法典》第229条中的“法律文书”仅指形成性法律文书。最高法院在（2021）最高法民申1888号案中指出，能够引起物权变动的“调解书”是指能够导致物权设立、变更、转让或者消灭的形成性调解书，而不是确认性调解书。

形成性法律文书是指变动或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的法律文书，比如，分割共有财产的法律文书。这类能够导致物权变动的形成性法律文书，既包括形成性判决书、形成性裁定书（比如执行裁定），亦包括形成性调解书。

形成性法律文书最显著的特点是，能够直接为当事人创设或者变动物权，因形成性判决书、裁决书、调解书而进行的物权变动，无须再进行一般的物权公示即可直接发生效力。

比如，离婚诉讼中确定当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人恢复所有权的判决即属于设权、确权的形成性法律文书。此类设权或者确权判决书、裁决书、调解书本身具有与登记、交付（移转占有）等公示方法相同的效力。

能够引起物权变动的裁定书，主要是指在执行程序中对不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债裁定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004] 16号，2020年12月23日最高人民法院审判委员会修正）第26条亦明确规定，不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

需要注意的是，形成性法律文书与在形成之诉过程中形成的法律文书是两个不同概念。形成性法律文书可能形成于形成之诉过程中，亦可能形成于确认之诉或者给付之诉过程中。比如，当事人请求人民法院或者仲裁结构确认离婚协议、离婚调解协议效力的确认之诉中，人民法院、仲裁结构根据夫妻双方的请求及意思表示，制作的以夫妻间分割房屋等共同财产为内容的调解书，即属于形成性法律文书。