办理房产证需要缴纳物业费吗，房产证办理需要交物业管理费吗

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物业服务一般来说对于居住、使用房屋的业主是必要的，如果是预售房，业主并未入住、也还未交房办理产权证，这个时候是否缴纳物业服务费呢？

网友咨询：

我因在外地打工，短期内根本用不到这套房子，所以至今未办理房屋产权证也未装修房子，现在我想问我现在这种情况在房屋产权证办理之前是否不需要缴纳物业服务费？

北京市京师（大连）律师事务所张超律师解答：

从法律上来说物业公司与开发公司是两个主体。行业惯例，一般业主应当在交房之日起交付物业费。

1、物业费的缴纳是以物业合同生效为前提条件的。根据行业惯例，物业合同是在交房时签订的，没有交房物业服务的主体即不存在。

2、物业费是建立在物业公司对业主或者业主房屋服务的基础之上的，交房前业主还没有入住，物业公司没有对业主或者业主所有的房屋进行服务，双方不存在合同关系，因此也不存在物业费用缴纳的问题。

3、如果业主对物业公司的收费不满，可以到物价局对收取费用的内容和收费标准进行核实，如物业公司收费与物价局公布的标准不符，可以要求物价局对物业公司进行处罚并要求其改正。

4、在合同明确约定的情况下，办理房产证是房地产开发商的一项合同义务，一般在商品房买卖合同中会约定办理房产证的期限，开发商一旦延期办理，当事人可以选择自己办理或者到法院起诉要求开发商立即办理并支付违约金。当事人如选择自己办理，具体办理程序可以咨询当地房管部门；如果选择起诉，在拿到判决书后开发商仍不办理，可以申请法院强制执行，由法院强制办理，所有费用由开发商支付。

《民法典》

第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会 与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定 和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限 届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

张超律师解析：

前期物业管理阶段，一般来说也就是现在的物业管理企业是开发商指定的，如果是这样你可以根据《物业管理条例》第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主可以自行寻找物业管理公司，当业主与寻找到物业管理企业签定物业管理合同后，同现在的物业管理公司所有关系自动终止。也就是说业主可以不理睬现在的物业公司而自行确定。

如果现在没有成立业主委员会也没有关系，根据《物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

也就是说当小区没有成立业主委员会(业主大会)时,由全体业主共同履行职责。当业主找到合适物业公司时只要小区2/3以上业主同新的物业管理企业签定物业管理合同，那么与现在的物业管理企业合约关系自动解除。

张超律师，大连海事大学法律硕士，大连市律师协会会员事务委员会委员、婚姻家庭法律专业委员会委员、金融保险法律专业委员会委员，擅长民商事纠纷诉讼、仲裁与执行，为企业提供常年及专项法律服务。

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