二手房买卖合同如何判定违约，二手房买卖合同存在哪些风险

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在签订商品房预售合同时，有些商品房开发商或代理商会列出许多有关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定;或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的，对买方极为不利。

网友咨询：

您好！最近刚买了一套二手房，刚签了购买合同，交了五万定金，三万多中介费，买房的时候房主说房子里没有后口，并且了合同的附加协议，协议中承诺迁出房屋内现有户口每逾一日赔拾万日期就为签合同当天，签了合同后还是不放心，这两天和房主一起去了派出所查询户口，房子里竟然有上上任的户口，并且这个联系不上，我怎么维护我的合法权益，是否能退掉房子，要回我的五万定金和中介费？

海南维特律师事务所万光明律师解答：

你好，一般情况下，买卖房子和户口必然的关系，签订了附加协议可以追究其违约责任的。建议你们到当地的户籍部门了解具体情况的。在户籍里有户口的情况下，拿到房本后是否也可以加进去。根据你的描述，你现在解除合同的话，要回定金和中介费的可能性不大。

如何约定二手房买卖的违约条款？

万光明律师支招：

1、违约金应占合同总金额的比例是多少

我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

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2、一方延迟履行合同，对方是否可以主张全额违约金?

在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。

3、违约金的执行是否应严格按照合同约定执行?

违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。

万光明律师补充：

在与卖方签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。比如，有的开发商或代理商的合同对买卖双方违约责任是这样约定的： 买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付，买方付款逾期20日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金;卖方交付房屋逾期180日，买方有权终止合同，并有权要求卖方双倍返还定金通过显然可以知道，在上述条款中，关于卖方违约的表述不完整，关于买卖双方违约的责任不对等。

在商品房买卖中，作为卖方，不但应按合同约定的日期交付房屋，而且应按合同约定的条件(面积、位置、装修标准、《工程质量核验书》等)交付房屋。因此，上述有关卖方违约的完整表述应是： 卖方未按合同约定的条件如期将房屋交付给买方，…… 。另外，既然在买方逾期20日时，卖方有权终止合同，没收买方支付的定金和房价款，那么也应规定 在卖方逾期20日(不应是180日)时，买方有权终止合同，要求卖方双倍返还定金和房价款 ，才算公平、对等。

此外， 卖方有权没收买方支付的房价款 的条款本身就是不合法的。

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