买卖房屋协议无效证人有没有责任，房屋买卖协议中见证人法律责任

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一、如何认定无产证人所签订房屋买卖合同的效力

（一）未取得权属证房屋买卖合同的法律效力：

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《城市房地产管理法》第三十八条规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让……”。本条系国家强制性规定，能否以该条认定房屋买卖合同无效？ 《城市房地产管理法》第三十八条是防止房地产不办理权属证书就私自交易，从而损害国家对房地产管理以及非法逃避税收。虽属于禁止性规定，但第三十八条规定不得转让，仅指不发生物权变动效力，而不是一概地否定买卖合同效力。如果依据该规定认定买卖合同无效，在双方签订合同之后，即使卖方办理权属登记，取得房屋权属证书，双方买卖合同依然无效。如果双方办理过户，依据合同法规定则要求恢复原状，不仅有违契约自由原则，另一方面也会抑制市场交易机会，降低交易效率。

法律上的“禁止”和“不得”有区别，涉及到价值考量问题。为了防止损害国家对房地产管理以及非法逃避税收行为的发生，有必要否定房屋买卖合同的效力，但在判断合同是否因违反规定而无效时，重要的参考因素达到禁止规定所追求的目的。如果单纯地通过对一方当事人作出处罚，即可以实现该规范目的，那么就没必要非得要让合同无效，这对于保护合同相对人、保护交易安全无疑是有好处的。从第三十八条规定目的之实现的角度来看，既然无权属证书的房屋不能发生物权变动的效力，那么行政管理的目的就达到了。至于买卖合同的效力，则属于合同法规制范围，依据合同自由原则，应当尊重当事人的意思自治。

（二）实际权利人在未取得产权证时的无权有效：

依据《合同法>第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分杈的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案在签订《房屋买卖合同》时，严格意义上讲房屋的所有权人属于世纪景公司，尽管原告戴某已经与开发商签订《认购书》，但未实际取得房屋权属证书，故戴某还不是法律意义上的所有权人，因此戴某出卖房屋，不免有无权处分之嫌。对于此类二手房买卖，开发商一般不会表达不同意见，可以认为构成追认。权利人事后对合同不予追认，合同是否就绝对无效呢？依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定，“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”本案戴某与开发商签订《认购书》并交纳32万元认购金，可以认定双方签订的为《房屋买卖合同》，以取得所有权为目的的《房屋买卖合同》，戴某与开发商签订《认购书》并支付认购金。双方形成了事实上的房屋买卖关系，戴某对开发商享有交付房屋并转移登记的请求权，属于可期待利益。戴某与柳某签订《房屋买卖合同》，戴某在合同约定的履行期限届满时是否取得房屋所有权，主要影响合同是否能够继续履行，即戴某是否能向买受入交付房屋及办理房屋产权过户，而不影响买卖合同的效力。因此，不应仅以戴某在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。

（三）房屋产权性质未确定不能影响合同效力：

依据合同法原理，合同标的具有可能性、确定性、合法性、妥当性。原告以房屋是经济适用房为由请求判令合同无效，即以合同标的不合法为由请求确认合同无效。经一审法院询问世纪景公司，该公司答复：戴某认购的房屋属回迁安置房屋，是按经济适用房管理的房屋，办审批表的是经济适用住房，戴某认购的房屋没有办理审批表；具体该房屋是否属于经济适用房应该由建委界定，现在还没办产权证。涉案房屋最终被认定为经济适用房，在本案这种产权性质未定阶段也不宜认定合同无效。判断合同是否因违反强制性规定而无效时，如果能够达到禁止规定所追求的目的，那么就没必要使该合同无效。如果最终涉案房屋确定为经济适用房，违反国家关于经济适用房的上市限制规定，一方面戴某可以再次提起诉讼，请求确认合同无效。另一方面，我国不动产物权变动采取登记主义，即使戴某不申请确认合同无效，双方不法交易目的同样不能实现。无论是从维护交易安全、尊重当事人意思自治，还是从实现个案正义的角度，认定合同效力应以合同有效为原则，尽量促成合同的继续履行，实现合同的目的，这样才能更好地保护双方的利益。

二、法律、法规禁止的,不得经营;应经审批的,未获批准前不得经营;法律、法规未规定审批

凡是法律没有禁止的都是可以经营的，法律法规禁止的就不能经营。

应该经过审批的，是指对一些特种行业和产品实行许可制度，比如化学危险品，就要经过审查批准，领取经营许可证，没有经过审批前不可以经营。

三、法律，行政法规规定禁止的其他情形，类似条款简称什么条款

民法里的吧？不得违法法律法规的禁止性规定？一般叫禁止性条款。

四、法无明文规定禁止不可行为与法无明文规定禁止可行为的区别

大体上说，对于公权利，（例如行政行为）法无明文规定许可，就是公权机关不可以做的。即为不许可。

对于私权利，（例如民事法律行为）法无明文规定不可的，都是许可的。在这里可以做的是主要，不一一列举，国家的法只规定哪些不可以做。

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