房产公司垫付首付款是否合法，河源开发商垫付首付款纠纷

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这个属于违规

根据2010年颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”；即国务院明确规定了购房者购房时需交付一定比例的首付款，此为国家对于购房首付款、限贷的政策性规定。

而在法律实务中，由开发商垫付首付款是否有一定的依据呢？实际上，垫付并非法律概念，法律上有借款合同、指示交付或债务承担前桥等概念。垫付，根据文义解释，一般是为他人向第三方垫付，没有债权人为债务人向自己垫付之说。而开发商为购房者的垫付可能涉及三种类型的法律关系：

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①借款合同，即开发商借款给购房者、购房者再将借款交给开发商；②第三人代为履行，即开发商作为第三人根据购房者的指示将款项交付给自己，代购房者履行债务；③债务承担，即开发商作为第三方为购房者承担购房者对开发商的债务。

首先，对于借款合同，因开发商即是房地产买卖法律关系中的债权人，同时又向购房者借出部分首付，借出的款项又需要给...这个属于违规

根据2010年颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”；即国务院明确规定了购房者购房时需交付一定比例的首付款，此为国家对于购房首付款、限贷的政策性规定。

而在法律实务中，由开发商垫付首付款是否有一定的依据呢？实际上，垫付并非法律概念，法律上有借款合同、指示交付或债务承担等概念。垫付，根据文义解释，一般是为他人向第三方垫付，没有债权人为债务人向自己垫付之说。而开发商为购房者的垫付可能涉及三拍悔高种类型的法律关系：①借款合同，即开发商借款给购房者、购房者再将借款交给开发商；②第三人代为履行，即开发商作为第三人根据购房者的指示将款项交付给自己，代购房者履行债务；③债务承担，即开发商作为第三方为购房者承担购房者对开发商的债务。

首先，对于借款合同，因开发商即是房地产买卖法律关系中的债权人，同时又向购房者借出部分首付，借出的款项又需要给开发商自己，因此，开发商名义上垫付首付，但实际上并未垫付。

因借款法律行为系实践性法律行为，需要实袭尺际交付借款才会产生借款合同生效的法律后果，因此，为实际交付借款的，借款行为并未生效。开发商所享有的债权，本质上还是房地产买卖合同所确立的债权。并不存在一个真实、有效的借款法律关系，也不存在所谓的垫付。

其次，开发商根据购房者的指示将款项交付给自己，开发商不属于第三方，很明显不属于第三人代为履行的情形，不会产生实际履行的法律效力。换句话说，即实际上此时也不存在垫付，购房者没有付足首付。

再次，债务承担，是指在不改变合同的前提下，债权人、债务人通过与第三人订立转让债务的协议，将债务全部或者部分转移给第三人承担的法律现象。即必须存在一个独立于债权人、债务人之外的第三人，而开发商为购房者承担购房者对开发商的债务时，并没有一个独立的第三人存在，因此也不构成债务承担，不产生债务承担的法律效力。此时，所谓的垫付不成立，购房者仍然没有付足首付。

因此，开发商所谓的“垫付”仅仅是开发商以“垫付”之名义，让购房者先达到办理银行按揭贷款的条件，出具一份虚假的首付款足额交纳证明，进一步办妥银行贷款，以达到资金回笼的目的。而首付实际上并未依照国务院对于首付比例和限贷的规定付足。换句话说，开发商是以一种在法律上并不成立的“垫付”托辞，先与购房者签订房地产买卖合同，而实际上却规避了国务院规定的首付比例和限贷政策。

这种行为极有可能被司法机关认定为“以合法形式掩盖非法目的的无效行为”，而一旦认定为无效的，则合同自始无效，法律后果是开发商返还购房款、购房者退房。从银行的角度来看，这种行为还可能被认定为“恶意串通损害第三人利益的无效行为”。在购房者办理按揭贷款的过程中，因需要开发商出具购房者已付清全部首付款的证明，但由于开发商“垫付”的因素，购房者的首付款实际并未付清。如后期购房者未能按期偿付按揭贷款，银行除按照一般的程序拍卖抵押物外，还可以起诉开发商，要求开发商因开具虚假证明而承担连带清偿责任

不合法

开发商为购房者垫首付款的行为，实质是变相套贷，属于违规行为。如果购房者接受开发商垫首付，意味着购房者将同时面临偿还开发商的首付款和银行的按揭款这双重还款压力。

对于薯迅旁还款能力不足的市民来说，如果一旦出现银行按昌者揭的“断供”现象，不但将留下不良的银行信用记录，而且将被收取较高的罚息。

其次，如果提交银行按揭资料时并未说明由开发商垫付部分首付款的真实情况，一旦购房者出现有违约行为，将有可能被认定为业主和开发商共同合谋欺诈银行，留下不良个人信用；再次，个别开发商为平衡垫付款项所付出的成本，违约金很高。

所以在我看来你可以去起诉开发商数橡，完全有胜算。

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