开发商已经预售的房屋可以查封吗，开发商已预售的房子能否被查封

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一、预售房可以查封开发商吗？

可以查封。预售登记的房子能查封，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

二、预查封的法律规定

主要包括：

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(1)已办早此拦理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。此时，作为被执行人的房地产开发企业虽然已对所建房屋享有物权，但由于该物权尚未登记公示，不能进行移转处分，人民法院只能预查封。如果房屋已经出售，则此时为保护购房人的物权期待权，不能进行预查封。

(2)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登陆胡记的房屋。此时，建筑物已由房地产开发企业办理了大产权证，但?没有区分所有。作为被执行人的购房人虽并不对扒厅该房屋享有真正意义上的物权，但已经享有期待权，具有排他性，可视为其财产而预查封。

(3)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动，但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。

1、什么是预查封

预查封，是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。

2、为什么要设立预查封制度?

之所以创立预查封这样一项制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。另外，登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以，参照房地产买售过程中的预告登记制度，经与国土资源、房地产管理部门协商，创立了该项制度。

法律依据：

《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

三、对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

三、法院查封房产如何办理查封房产的法定程序

查封房产是指，对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的 土地使用权 的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人或毁民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者 执行裁定书 及协助 执行通知书 等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。法院查封房产的法定程序是：1、法院向国土房产部门发出《协助执行通裤敬知书》及附带的法律文书；2、办案人员向国土房产部门出示法院工作证，并分下列不同情形办理查封手续：（1）被查封的标的物已核发房地产证的，应提交国土房产局档案室出具的查册表；（2）被查封的胡团慎标的物是 预售商品房 的，应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表；（3）被查封的标的物是土地的，应先到国土房产局档案室查清该土地权属情况，并提交查册的书面结果。3、国土房产部门根据法院提交的资料，进行查封处理。解封是指，被查封的房产因法定查封期限届满或者已经强制执行完毕，经被查封财产的当事人申请，法院作出予以解封的决定并执行。法院解封被查封的房产的法定程序是：1、法院办案人员向国土房产部门出示有效执法证件；2、提交法院解封房产的法律文书；3、国土房产部门根据法院提交的资料，进行解封处理。

四、查封房子流程和时间

从案件成立的那天算起，到最后查封房子大概是在30个工作日内，如果说遇到了一些特殊的情况，那么法院的院长可能会批准此案件延长时间，但是正常情况下应该是不会超过45个工作日的。查封房子的流程主要是分为以下几个步骤，第1个步骤就是要先向当地的国土部门上述法律文书，然后再去确定一下房子的具体情况，并且向房子的拥有人提供查封房子的原因和具体的目的。

一、法院查封房屋的流程为：

1.法院向国土房产部门发出协助执行通知书及附带的法律文书；

2.办案人员向国土房产部门出示法院工作证，并分不同情形办理查封手续，被查封的标的物已核发房地产证的，应提交国土房产局档案室出具的查册表；是预售商品房的，应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表；是土地的，应先到国土房产局档案室查清该土地权属情况，并提交查册的书面结果。

3.国土房产部门根据法院提交的资料，进行查封处理。

二、法院查封房屋的期限

人民法院查封动产的期限为一年，查封不动产和其他财产的缺禅缺期限为两年。

人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。

申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。

三、法院查封房产怎么过户

1.首先确认法院是否解除了对该房产的查封;

2.材料准备好，用书面方式寄给有关部门;

3.当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记;当事人一方不愿履行判决、裁定义务的，由银行向法院提出强制执行申请，登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户;

4.可让法院出面协调建设局和国体资源局的关系，依法办理房产过户手续。

法律依据：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十八条 有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执袭辩行人、被伏辩执行人或者案外人：

（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；

（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；

（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债，且对该财产又无法采取其他执行措施的；

（四）债务已经清偿的；

（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；

（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。

解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。

第二十九条 财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。

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