前期物业服务协议和物业服务合同，物业供货合同模板

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前期物业管理服务协议（前期物业服务合同模板免费）方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下,

物业合同，在我们日常所接触到的各类合同当中，极为特殊。法典之前，物业合同就是一个“黑户”式的存在，因为它游离于原《合同法》所确定的十五类有名合同之外，算是新涌现出的那些“

无名合同

”中的一员。直到去年法典实施，方才为其正了名。

物业合同，又与老百姓的日常生活息息相关，极为重要。因为它是明确物业管理相关各方权利义务的基础性法律文件，也是处理物业纠纷和矛盾的主要依据。

物业合同，主要分为两类

：

《前期物业服务合同》，甲方

开发商

，乙方物业公司（由开发商通过“招投标或协议选聘”，多数都是父子兵关系）；

《物业服务合同》，甲方是小区业主大会授权之下的

业委会

，乙方物业公司（由业主选聘）；

实践中在某些特殊情况下，社区居委会也可以作为甲方与物业公司签订合同，这种情况在本质上亦是由业主作为主体来选聘物业公司。居委会受相关部门指定和授权的前提下，暂代小区业委会的法定职责，该类合同也具备法律效力。

也就是说，“理论上讲”，凡是实施物业管理的小区，只要你小区有业委会，那就必然与物业公司之间存在一份《物业服务合同》；反之，尚未成立业委会的话，那这个物业公司是依据其与小区开发商之间签订的那份《前期物业服务合同》来“管理和服务”。二字之差，性质上却天壤之别。

相比较而言，处于“前期物业管理阶段”（未成立业委会）的业主一方，似乎普遍感觉“自身权益受到严重侵犯，缺乏存在感，”这主要就是由于《前期合同》这一纸“奇葩协议”出现的种种弊端和不规范所致。它虽然打破了合同理论所确定的诸多“原则和惯例”，却是“合法有效，”是一种独特的“例外”。但恰恰也是由于这些自身难以消除的“胎里病”，往往成为了诱发各类物业纠纷的根源。

诸如

：

打破了“合同相对性原则”，它“隐身”于《商品房买卖合同》之中，（此系物业管理条例的规定）只要购房者签订买卖合同，就等于是“追认”了前期合同，入住后又实际接受了物业服务，由此必然受到该物业合同约束，需要依约付费。（高院司法解释及法典先后予以确认）

模糊了“合同需平等协商签订的原则”，形成了事实上的“垄断”。购房者确实可以“平等协商”，但它们根本就不与你协商，要么签字，要么“请走他路莫入斯门”。

剥夺了购房者（业主）的知情权和监督权，逃避了开发商与物业应承担的责任，强调了它们似是而非的权利却夸大了业主一方的义务，等等等等吧，不去赘述。

上述种种在业主一方认为的“不平等条约”也好，“霸王条款”也好，似乎也都可以“忍”。毕竟潜意识中，开发商及其子物业不可能永远“霸占”小区吧？总有个“盼头儿”吧？这份合同可以被业主解除吧？这就说到了前期合同的一个关键条款——

合同期限的问题

。

按相关法规设计来看，《前期合同》属于“先天不足”，是一个临时过渡性的协议。毕竟它是出于对前期物业管理的需要由开发商选聘的，并不代表小区将来的“真正主人”——全体业主的意志。由此，按《物业管理条例》第二十六条规定：

前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止

。

对该法条解读，有这么几个问题值得注意：

一、可以约定期限，但是最长可以约定多久，没有明确规定。而各地的地方规定，也差别较大，一般来说不超过三年。但是即便约定了三年并写入合同，一旦小区在入住两年时便成立了业委会，且与新物业公司另签物业服务合同，那么这份前期合同自然终止。前期物业应当办理交接并退出小区。

二、如果约定了三年，且三年已经到期而小区没有成立业委会，前期物业继续服务，它是否有权继续依照合同约定价格继续向业主收费。这个事情在法典之前略有争议，多数地区的裁判思路是，认定该前期合同形成了“事实合同”，物业有权收费。而且该思路被法典的第九百五十条予以确认：

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费

。

也就是说，要想解除《前期物业服务合同》，唯有“华山一条路”——成立业主大会，选出业委会，由业主主导选聘物业公司并另行签订《物业服务合同》。

相关法规也明确赋予了业主这项权利，法典第284条规定，

业主可自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业公司或其他管理人管理。对建设单位聘请的物业公司，业主有权依法更换

。

这里要注意的是“

依法更换

”四字，具体说就是要符合法典第277条、第278条的规定履行相应程序，不是说你想解除就能解除的。

实际上还是需要直面物业管理几十年的老大难问题——业委会成立难。而开发商及其子物业公司恰恰又是横亘在这道难题上的两座大山，你绕不开也搬不走。

而当下各地住宅小区业委会的组建率颇能说明问题，平均水平也就在20-40%之间。而如果没有业委会这个唯一合法的“业主组织”，想解除前期合同，另聘物业乃至“业主自治自管”，均无异于痴人说梦。

由此，多数地区的《前期合同》在期限方面的专门约定条款：

本合同期限自某年某月某日起（一般是开发商的交房日期），至小区业委会成立之后重新聘请物业管理单位之前止

。看似随时就可能解除，实则是“遥遥无期”的模糊条款。

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