离婚分割的房子法院能强制拍卖吗,离婚时房产分割纠纷如何解决
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离婚案房产分割(离婚时房产分割的法院是哪些)方面的法律知识,小编也是查阅很多资料,整理了相关方面的答案,大家可以参考一下,说清了!离婚纠纷中10种情形房屋分割的裁判要点
以下文章
⊙ 本文长约4911字,阅读需时13分钟
本文
编者按:
上海二中院“改发案件类案裁判要点”是对特定类型改发案件中常见问题及裁判规则的归纳提炼。裁判要点以我院审委会通报的形式呈现,并下发辖区法院,以促进类案同判和适法统一。本文刊发的“涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点”,由我院未成年人与家事案件综合审判庭翁俊审判团队整理而成,对我院近年审结的涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件中常见的对离婚纠纷中以夫妻一方婚前财产为主在婚后购买的房屋如何分割、夫妻婚后共同出资且登记在夫妻一方与未成年子女名下的房屋如何分割等问题做出梳理和回应。
涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点
问题之一
夫妻一方婚前购买的产权房仅登记在其一人名下,首付款由其父母出资且贷款由其与父母共同承担,结婚后以夫妻共同财产还贷,夫妻另一方离婚时主张处理该房产的,是否因财产涉及他人而予以另案处理?
裁判要点
夫妻一方婚前购买的产权房仅登记在其一人名下,无论其父母是否出资并参与共同还贷,是否具有与其共有房屋的意思或约定,都只属于该夫妻一方与其父母之间的权利义务关系,除非夫妻另一方明确认可外,不对夫妻另一方产生法律约束力。夫妻另一方基于其以夫妻共同财产参与还贷而在离婚案件中要求处理该房产的,应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条的规定予以支持,不得以该房屋涉及夫妻一方父母的权利而不予处理。
问题之二
夫妻双方及一方父母共同登记为房屋产权人,离婚时在离婚协议中约定夫妻一方(父母非产权人一方)在收到对方支付的房屋折价款后从登记权利人中“除名”,这种约定是否有效以及离婚后可否以折价款过低、约定属于赠与为由请求撤销?
裁判观点
夫妻与一方父母共有的房屋,离婚时原则上应由所有产权人共同协商该房屋的分割。但若夫妻达成离婚协议,约定一方放弃自身产权、另一方支付一定折价款的,则因该协议并未涉及其他产权人的权利义务,对夫妻二人均具有法律约束力。双方登记离婚后,该协议生效,双方均应履行协议。因离婚协议兼具财产性和人身性,与赠与行为强调的无偿性、无因性明显不同,即便夫妻双方就一方放弃产权获得的折价款约定较低,夫妻一方主张行使任意撤销权,或以协议显失公平为由主张撤销离婚协议的,也不应予以支持。
问题之三
夫妻可能系为规避房产限购政策而离婚,所购买的房屋登记于夫妻一方名下,该房屋是否属于其个人财产?
裁判要点
对于产权房是否属于夫妻共同财产,把握的一般原则是:非婚状态下购买的房屋为个人财产,婚内购买的房屋为夫妻共同财产。考虑到从签订买卖合同到产权登记往往有时间差,而产权登记只是买卖合同履行的结果。因此,一般以签订买卖合同的时间来判断房屋是否属于婚内购买。但上述一般规则并不排除夫妻可在非婚状态时即以共同购买的合意共同出资购买房屋,此时该房屋宜参照夫妻共同财产予以处理。
在发生夫妻可能系为规避房产限购政策而离婚购房的情形时,可综合考量签订房屋买卖合同时间、离婚时是否分割夫妻共同财产、是否复婚等事实来判断房屋究竟属于一方个人财产还是夫妻共同财产。若查明出资
问题之四
夫妻一方婚前贷款购买产权房并登记在自己一人名下,婚后以夫妻共同财产还贷的,离婚时该房屋如何处理?
裁判观点
对于夫妻一方婚前贷款购买产权房并登记在自己一人名下的情形,在适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条时,应注意甄别房屋登记权利人是否“以个人财产支付首付款”。
情形1:若产权登记一方完全以个人财产支付首付款,则完全符合上述司法解释的规定,离婚时双方协议不成的,通常由产权登记一方就婚后共同还贷款项及其对应的财产增值部分对另一方进行补偿,该财产增值部分以房屋现价值相对于夫妻结婚时点的增值(离婚时市值-结婚时市值)为计算基础。
情形2:若夫妻非登记一方有证据证明自己婚前即以个人财产参与首付款出资,则产权登记一方就非登记一方的首付出资、婚后共同还贷款项及二者对应的财产增值部分均应进行补偿。其中,非登记一方婚前出资对应的增值部分以房屋现价值相对于购房时点的增值(离婚时市值-购房时市值)为计算基数。此时,若非登记一方同时有证据证明其婚前出资是基于双方均认可房屋系为结婚、长期共同生活使用目的而购置,则该房屋虽登记于一方名下,但分割时宜将房屋视为二人共有而予以处理,可以参考出资比例,适当考虑双方是否长期共同生活、婚姻关系存续时间长短等因素。
问题之五
婚前男女双方以结婚为目的,由一方出首付款、另一方贷款共同购买产权房登记于二人名下的,离婚时该房屋如何处理?
裁判观点
男女双方婚前以结婚为目的共同出资购买产权房,如未约定按份共有则可认定系共同共有,参照共同共有财产分割的一般原则,兼顾照顾子女、女方和无过错方权益的原则予以确定。对于一方出首付、另一方贷款的情形,若判决确认房屋归出首付款一方所有并由其负担离婚后贷款的偿还,则须特别考虑婚姻期间的长短对实际归还贷款金额的影响——若婚姻存续期间较短,则仅贷款出资的夫妻另一方实际对房屋的出资贡献非常有限,应在均分基础上适当调低该方的产权份额比例,尽量避免利益失衡的情形,如,取得产权的一方实际所支出的首付款、给另一方的折价款加上尚欠的贷款本金总和过高于房屋现价值。
例如,400万(男方300万首付 女方100万贷款)房屋现值为500万(尚余80万贷款),男女双方可分割的房屋价值420万元,若给女方30%,男方实际就为房屋花费300万首付、126万给女方折价款及未来还需承担80万贷款,总计506万已高于房价;若无其他因素,分配给女方更高比例则欠缺妥当性。
问题之六
离婚协议中对房产出资、还贷金额的归属进行约定,是否可以认定双方就该房屋分割达成一致意见?
裁判观点
婚姻关系存续期间夫妻贷款所购产权房属双方共同财产,双方在离婚协议中仅约定各方出资、还贷金额的归属,并继续保持对房屋共同共有状况,而并未确定离婚后房屋归属或具体分割方案的,不能认定双方已就该房屋分割达成一致意见。登记离婚后,一方起诉分割该房屋的,可参照上述协议确定房屋出资情况并结合夫妻共同财产分割的一般规则予以处理。
问题之七
夫妻婚后贷款所购且产权登记不涉及他人的产权房如何分割?如何确定可供分割的财产价值?
裁判观点
人民法院对属于夫妻共同财产的房屋,可根据双方出资贡献等情况,结合照顾女方、子女、无过错方等原则,判决该房屋归属于夫妻一方所有,由该方向另一方支付房屋折价款。在计算房屋折价款时,以房屋现存的可供分割的财产价值(V)而非房屋市值(A)为计算基数。具体可通过双方协商或委托评估等方式确定房屋市值(A),另须查明尚欠的贷款本金(B),以房屋市值扣除尚欠的贷款本金确定可供分割的财产价值(V=A-B),尚欠的贷款利息不应扣除。
问题之八
夫妻一方婚前与其父母共同购买房屋登记为该夫妻一方与其父母中一人共同共有,或者与其父母共同共有,房屋按揭贷款在该夫妻一方名下;离婚时,因婚姻期间该夫妻一方所还贷款实际由夫妻共同财产承担,那么,应如何确定夫妻另一方应获得的补偿款?
裁判观点
参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条规定的精神,夫妻一方婚前所购房屋无论登记权利人是否仅限于其一人,只要婚后以夫妻共同财产进行还贷,则均应由其对夫妻另一方参与共同还贷的款项及其对应的财产增值部分进行补偿。但是,确定上述共同还贷款项所对应的增值部分时,应区别于夫妻一方婚前购房仅登记于该方一人名下的情形。
具体可分步计算:
(一)综合房屋产权人数、相互间的父母子女关系、出资贡献情况等因素确定登记产权的夫妻一方能够享有房屋增值利益的比例a;
(二)确定夫妻可共同享有的房屋增值利益=a×婚内总房屋增值(不考虑其他因素情况下可简化为离婚时和结婚时房屋市值的差额);
(三)确定婚内夫妻所还贷款本息相对于登记产权一方对房屋所有出资贡献的比例b;
【b=婚内还贷本息/(所有已还贷本息 尚欠贷款本金),此时由于登记产权夫妻一方主要以承担贷款方式对房屋出资,故其对房屋的所有贡献理应包括婚前已归还贷款本息、婚内所还贷款本息及尚欠贷款本金部分】;
(四)确定可作为夫妻共同财产予以分割的价值即另一方补偿款的计算基础v(v=婚内还贷本息 b×a×婚内总房屋增值),不考虑其他因素情况下另一方应获得上述财产价值的一半。
问题之九
夫妻一方在婚后将自己婚前个人房产出售,以售房所得款为主要出资购买了另一套房屋,现诉请分割该套房屋,如何把握分割规则?
裁判观点
夫妻婚后所购产权房除双方有约定外,应依据《民法典》第一千零六十二条、第一千零六十三条,结合房屋登记和出资情况,确定该房屋是否属于夫妻共同财产。除夫妻一方婚前个人房产完全足以购买新房产且新房产仍登记于该夫妻一方一人名下等少数情况外,夫妻婚后所购房屋无论登记于夫妻一方还是双方名下,一般均属于夫妻共同财产。夫妻共同房产的分割,应参照共同共有财产分割的一般原则,按照照顾子女、女方和无过错权益的原则予以确定。即便该房产的出资主要
例如,出售个人房产a得款500万,购置600万新房屋,现新房屋增至1000万。分割新房屋时,不能当然将其中500万作为一方个人财产,仅将另500万作为夫妻共同财产分割;更不能将500万及其对应的增值份额即500 500/600×(1000-600)作为夫妻一方个人财产,剩余部分作为夫妻共同财产分割。
问题之十
夫妻婚后共同出资购买产权房登记在夫妻一方与未成年子女名下,离婚时如何分割?
裁判观点
夫妻双方婚后共同出资购买的产权房,无论登记为夫妻双方还是夫妻一方及未成年子女名下,均宜认定为夫妻双方与子女共同所有,在产权登记中未约定按份共有的,应认定为共同共有。
若夫妻离婚时子女仍未成年,该房屋分割可在离婚纠纷案件中一并处理。可结合夫妻双方居住情况、抚养子女情况等确定房屋归属,由取得房屋产权的夫妻一方向另一方支付折价款。若夫妻双方对未成年子女应分得的份额无法协商一致,因房屋购买及还贷过程中未成年子女均未出资,宜在均等分割基础上酌情适当降低未成年子女的份额。
-END-
离婚后财产纠纷律师:离婚后分割房产去哪里起诉?
关于离婚后分割房产,在被告所在地起诉还是在不动产所在地起诉,很多人会误认为应该按照房产纠纷,在不动产所在地起诉。
甚至有些地方的法院立案庭也会有这种错误认识,让当事人在几个法院之间折腾,浪费太多时间以及司法资源。
有个案件,夫妻双方婚内买了一套房子,一年前离婚时房产证还没有办出来,所以法院对房产没有进行分割,需要取得房产证后双方协商或者起诉至法院分割。
房子是上海的,但被告所在地在杭州。
当事人准备好起诉材料去上海起诉,上海法院立案庭退回了当事人的立案申请,原因是被告的户口在杭州,人也在杭州,应该在杭州区法院起诉。
当事人就不解了,为什么房产在上海却不能在上海起诉,而需要在杭州起诉呢?
李晓娟律师认为,上海法院给出的管辖意见是对的,虽然《民事诉讼法》规定的,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地法院管辖,但离婚后财产纠纷案件的由于婚姻家庭关系引发的纠纷。
婚姻家庭纠纷不仅会涉及到婚姻关系,也涉及到子女抚养以及财产分割,所以,因离婚房产如何分割问题所引发的诉讼,不能简单地认为是不动产纠纷,而是婚姻家庭纠纷。
所以法院按照婚姻家庭纠纷案件来确定管辖法院,也就是原告就被告的基本原则,是没有问题的。本案的当事人应该是被告所在地,也就是需要在杭州起诉。
我是李晓娟律师,只办理婚姻家事案件,有相关法律问题,您可以私信咨询我。
「以案说法」离婚后的婚内财产分割,哪个法院来管?
01
案情简介
王某因其与李某感情破裂,于2019年5月20日在安徽省芜湖市某区民政局办理了离婚手续。离婚时双方对唯一房产安置房,坐落于安徽省芜湖市某区花果园小区32幢2单元501室,约定归王某所有。现由于可以办理房产证,需要李某协助,但李某已于2020年6月20日将户口迁回原籍贵州省某县,无法协助办理房产证。王某只好去法院通过确权的形式,来实现自己的目的。
02
案情分析
那么王某应该向哪个法院提起诉讼?
很多人会认为,王某的诉讼请求为确认位于安徽省芜湖市某区花果园小区32幢2单元501室房屋归其所有,王某与李某对签订的离婚协议书并无异议,故本案实质为不动产纠纷,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条的规定,因涉及不动产纠纷,属专属管辖。应由不动产所在地法院管辖即安徽省芜湖市某区法院管辖。
其实不然,本案系双方当事人协议离婚时达成财产分割协议,离婚后因履行财产分割协议发生纠纷,属于因离婚这一人身关系事项而引发的财产分配事宜的纠纷,为离婚后财产纠纷,属于婚姻家庭纠纷的范畴,应按照婚姻家庭纠纷管辖原则确定管辖法院,即依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条一般地域管辖的规定处理,对公民提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖。我国民事诉讼法第三十三条规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。即使离婚后财产分配涉及不动产,由于离婚后财产纠纷不属于物权纠纷,不应适用不动产专属管辖。李某的住所地为贵州省某县,贵州省某县人民法院依法对本案享有管辖权。
03
深度分析
承接上文,既然离婚后的财产纠纷不属于物权纠纷,那么,另案中,王小二和张某离婚后,针对婚姻存续期间的位于浙江某地的房子进行分割时,为什么法院裁定不是由被告所在地管辖,而是由房子所在地的法院管辖呢?
原来,王小二和张某双方均长期居住在他国定居于国外。本案虽系离婚后财产分割纠纷。但《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十七条:“已经离婚的中国公民,双方均定居国外,仅就国内财产分割提起诉讼的,由主要财产所在地人民法院管辖”。本案中,王小二、张某已经离婚,双方均居住在国外。王小二起诉请求分割位于国内某处的房屋产权的二分之一归其所有,尽管在诉讼过程中,因案涉房屋已经出售,王小二将诉请变更为判令支付所涉房屋市场价值的二分之一,但是本案的审理,涉及到案涉房屋的原所有权取得、交易变更等情况,由案涉房屋所在地人民法院审理更有利于查明事实,故最后,该案件上级人民法院裁定由案涉房屋所在地人民法院管辖。
04
律师总结
在判决管辖权的问题上,我们一定要理清楚请求权基础是什么,然后根据民事诉讼法及其相关配套法规进行分析,进而有的放矢的确定管辖权法院。正如我们现实生活遇到法律问题,选择律师一样。一定要选择精通此领域案件的专业律师。术业有专攻,选择优秀且专业的律师往往会使得事情的发展事半功倍,法律是严谨的,如果因为选择律师的原因,导致案件在进展中处于被动状态,那么就得不偿失了。磨刀不误干柴工,大家在选择律师的时候,一定要在法院允许的期限内耐心寻找,货比三家,最后确定自己心仪的律师。不要因为维权心切,而让自己的权益受到不必要的损害。
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01
案情简介
王某因其与李某感情破裂,于2019年5月20日在安徽省芜湖市某区民政局办理了离婚手续。离婚时双方对唯一房产安置房,坐落于安徽省芜湖市某区花果园小区32幢2单元501室,约定归王某所有。现由于可以办理房产证,需要李某协助,但李某已于2020年6月20日将户口迁回原籍贵州省某县,无法协助办理房产证。王某只好去法院通过确权的形式,来实现自己的目的。
02
案情分析
那么王某应该向哪个法院提起诉讼?
很多人会认为,王某的诉讼请求为确认位于安徽省芜湖市某区花果园小区32幢2单元501室房屋归其所有,王某与李某对签订的离婚协议书并无异议,故本案实质为不动产纠纷,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条的规定,因涉及不动产纠纷,属专属管辖。应由不动产所在地法院管辖即安徽省芜湖市某区法院管辖。
其实不然,本案系双方当事人协议离婚时达成财产分割协议,离婚后因履行财产分割协议发生纠纷,属于因离婚这一人身关系事项而引发的财产分配事宜的纠纷,为离婚后财产纠纷,属于婚姻家庭纠纷的范畴,应按照婚姻家庭纠纷管辖原则确定管辖法院,即依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条一般地域管辖的规定处理,对公民提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖。我国民事诉讼法第三十三条规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。即使离婚后财产分配涉及不动产,由于离婚后财产纠纷不属于物权纠纷,不应适用不动产专属管辖。李某的住所地为贵州省某县,贵州省某县人民法院依法对本案享有管辖权。
03
深度分析
承接上文,既然离婚后的财产纠纷不属于物权纠纷,那么,另案中,王小二和张某离婚后,针对婚姻存续期间的位于浙江某地的房子进行分割时,为什么法院裁定不是由被告所在地管辖,而是由房子所在地的法院管辖呢?
原来,王小二和张某双方均长期居住在他国定居于国外。本案虽系离婚后财产分割纠纷。但《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十七条:“已经离婚的中国公民,双方均定居国外,仅就国内财产分割提起诉讼的,由主要财产所在地人民法院管辖”。本案中,王小二、张某已经离婚,双方均居住在国外。王小二起诉请求分割位于国内某处的房屋产权的二分之一归其所有,尽管在诉讼过程中,因案涉房屋已经出售,王小二将诉请变更为判令支付所涉房屋市场价值的二分之一,但是本案的审理,涉及到案涉房屋的原所有权取得、交易变更等情况,由案涉房屋所在地人民法院审理更有利于查明事实,故最后,该案件上级人民法院裁定由案涉房屋所在地人民法院管辖。
04
律师总结
在判决管辖权的问题上,我们一定要理清楚请求权基础是什么,然后根据民事诉讼法及其相关配套法规进行分析,进而有的放矢的确定管辖权法院。正如我们现实生活遇到法律问题,选择律师一样。一定要选择精通此领域案件的专业律师。术业有专攻,选择优秀且专业的律师往往会使得事情的发展事半功倍,法律是严谨的,如果因为选择律师的原因,导致案件在进展中处于被动状态,那么就得不偿失了。磨刀不误干柴工,大家在选择律师的时候,一定要在法院允许的期限内耐心寻找,货比三家,最后确定自己心仪的律师。不要因为维权心切,而让自己的权益受到不必要的损害。
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