离婚时一方购买的房产如何分割，离婚时没有分割财产离婚后怎么分

今天小编为大家分享关于最新婚姻法法律法规的相关知识，婚姻法财产分割，婚姻法咨询，婚姻法司法解释；找律师，免费离婚律师在线咨询服务！这几天不少网友都在问：

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离婚房产增值怎么算(离婚夫妻房产怎么分割)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下,

说清了！离婚纠纷中10种情形房屋分割的裁判要点

以下文章

⊙ 本文长约4911字，阅读需时13分钟

本文

编者按：

上海二中院“改发案件类案裁判要点”是对特定类型改发案件中常见问题及裁判规则的归纳提炼。裁判要点以我院审委会通报的形式呈现，并下发辖区法院，以促进类案同判和适法统一。本文刊发的“涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点”，由我院未成年人与家事案件综合审判庭翁俊审判团队整理而成，对我院近年审结的涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件中常见的对离婚纠纷中以夫妻一方婚前财产为主在婚后购买的房屋如何分割、夫妻婚后共同出资且登记在夫妻一方与未成年子女名下的房屋如何分割等问题做出梳理和回应。

涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点

问题之一

夫妻一方婚前购买的产权房仅登记在其一人名下，首付款由其父母出资且贷款由其与父母共同承担，结婚后以夫妻共同财产还贷，夫妻另一方离婚时主张处理该房产的，是否因财产涉及他人而予以另案处理？

裁判要点

夫妻一方婚前购买的产权房仅登记在其一人名下，无论其父母是否出资并参与共同还贷，是否具有与其共有房屋的意思或约定，都只属于该夫妻一方与其父母之间的权利义务关系，除非夫妻另一方明确认可外，不对夫妻另一方产生法律约束力。夫妻另一方基于其以夫妻共同财产参与还贷而在离婚案件中要求处理该房产的，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条的规定予以支持，不得以该房屋涉及夫妻一方父母的权利而不予处理。

问题之二

夫妻双方及一方父母共同登记为房屋产权人，离婚时在离婚协议中约定夫妻一方(父母非产权人一方)在收到对方支付的房屋折价款后从登记权利人中“除名”，这种约定是否有效以及离婚后可否以折价款过低、约定属于赠与为由请求撤销？

裁判观点

夫妻与一方父母共有的房屋，离婚时原则上应由所有产权人共同协商该房屋的分割。但若夫妻达成离婚协议，约定一方放弃自身产权、另一方支付一定折价款的，则因该协议并未涉及其他产权人的权利义务，对夫妻二人均具有法律约束力。双方登记离婚后，该协议生效，双方均应履行协议。因离婚协议兼具财产性和人身性，与赠与行为强调的无偿性、无因性明显不同，即便夫妻双方就一方放弃产权获得的折价款约定较低，夫妻一方主张行使任意撤销权，或以协议显失公平为由主张撤销离婚协议的，也不应予以支持。

问题之三

夫妻可能系为规避房产限购政策而离婚，所购买的房屋登记于夫妻一方名下，该房屋是否属于其个人财产？

裁判要点

对于产权房是否属于夫妻共同财产，把握的一般原则是：非婚状态下购买的房屋为个人财产，婚内购买的房屋为夫妻共同财产。考虑到从签订买卖合同到产权登记往往有时间差，而产权登记只是买卖合同履行的结果。因此，一般以签订买卖合同的时间来判断房屋是否属于婚内购买。但上述一般规则并不排除夫妻可在非婚状态时即以共同购买的合意共同出资购买房屋，此时该房屋宜参照夫妻共同财产予以处理。

在发生夫妻可能系为规避房产限购政策而离婚购房的情形时，可综合考量签订房屋买卖合同时间、离婚时是否分割夫妻共同财产、是否复婚等事实来判断房屋究竟属于一方个人财产还是夫妻共同财产。若查明出资

问题之四

夫妻一方婚前贷款购买产权房并登记在自己一人名下，婚后以夫妻共同财产还贷的，离婚时该房屋如何处理？

裁判观点

对于夫妻一方婚前贷款购买产权房并登记在自己一人名下的情形，在适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条时，应注意甄别房屋登记权利人是否“以个人财产支付首付款”。

情形1：若产权登记一方完全以个人财产支付首付款，则完全符合上述司法解释的规定，离婚时双方协议不成的，通常由产权登记一方就婚后共同还贷款项及其对应的财产增值部分对另一方进行补偿，该财产增值部分以房屋现价值相对于夫妻结婚时点的增值(离婚时市值-结婚时市值)为计算基础。

情形2：若夫妻非登记一方有证据证明自己婚前即以个人财产参与首付款出资，则产权登记一方就非登记一方的首付出资、婚后共同还贷款项及二者对应的财产增值部分均应进行补偿。其中，非登记一方婚前出资对应的增值部分以房屋现价值相对于购房时点的增值(离婚时市值-购房时市值)为计算基数。此时，若非登记一方同时有证据证明其婚前出资是基于双方均认可房屋系为结婚、长期共同生活使用目的而购置，则该房屋虽登记于一方名下，但分割时宜将房屋视为二人共有而予以处理，可以参考出资比例，适当考虑双方是否长期共同生活、婚姻关系存续时间长短等因素。

问题之五

婚前男女双方以结婚为目的，由一方出首付款、另一方贷款共同购买产权房登记于二人名下的，离婚时该房屋如何处理？

裁判观点

男女双方婚前以结婚为目的共同出资购买产权房，如未约定按份共有则可认定系共同共有，参照共同共有财产分割的一般原则，兼顾照顾子女、女方和无过错方权益的原则予以确定。对于一方出首付、另一方贷款的情形，若判决确认房屋归出首付款一方所有并由其负担离婚后贷款的偿还，则须特别考虑婚姻期间的长短对实际归还贷款金额的影响——若婚姻存续期间较短，则仅贷款出资的夫妻另一方实际对房屋的出资贡献非常有限，应在均分基础上适当调低该方的产权份额比例，尽量避免利益失衡的情形，如，取得产权的一方实际所支出的首付款、给另一方的折价款加上尚欠的贷款本金总和过高于房屋现价值。

例如，400万(男方300万首付 女方100万贷款)房屋现值为500万(尚余80万贷款)，男女双方可分割的房屋价值420万元，若给女方30%，男方实际就为房屋花费300万首付、126万给女方折价款及未来还需承担80万贷款，总计506万已高于房价；若无其他因素，分配给女方更高比例则欠缺妥当性。

问题之六

离婚协议中对房产出资、还贷金额的归属进行约定，是否可以认定双方就该房屋分割达成一致意见？

裁判观点

婚姻关系存续期间夫妻贷款所购产权房属双方共同财产，双方在离婚协议中仅约定各方出资、还贷金额的归属，并继续保持对房屋共同共有状况，而并未确定离婚后房屋归属或具体分割方案的，不能认定双方已就该房屋分割达成一致意见。登记离婚后，一方起诉分割该房屋的，可参照上述协议确定房屋出资情况并结合夫妻共同财产分割的一般规则予以处理。

问题之七

夫妻婚后贷款所购且产权登记不涉及他人的产权房如何分割？如何确定可供分割的财产价值？

裁判观点

人民法院对属于夫妻共同财产的房屋，可根据双方出资贡献等情况，结合照顾女方、子女、无过错方等原则，判决该房屋归属于夫妻一方所有，由该方向另一方支付房屋折价款。在计算房屋折价款时，以房屋现存的可供分割的财产价值(V)而非房屋市值(A)为计算基数。具体可通过双方协商或委托评估等方式确定房屋市值(A)，另须查明尚欠的贷款本金(B)，以房屋市值扣除尚欠的贷款本金确定可供分割的财产价值(V=A-B)，尚欠的贷款利息不应扣除。

问题之八

夫妻一方婚前与其父母共同购买房屋登记为该夫妻一方与其父母中一人共同共有，或者与其父母共同共有，房屋按揭贷款在该夫妻一方名下；离婚时，因婚姻期间该夫妻一方所还贷款实际由夫妻共同财产承担，那么，应如何确定夫妻另一方应获得的补偿款？

裁判观点

参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条规定的精神，夫妻一方婚前所购房屋无论登记权利人是否仅限于其一人，只要婚后以夫妻共同财产进行还贷，则均应由其对夫妻另一方参与共同还贷的款项及其对应的财产增值部分进行补偿。但是，确定上述共同还贷款项所对应的增值部分时，应区别于夫妻一方婚前购房仅登记于该方一人名下的情形。

具体可分步计算：

(一)综合房屋产权人数、相互间的父母子女关系、出资贡献情况等因素确定登记产权的夫妻一方能够享有房屋增值利益的比例a；

(二)确定夫妻可共同享有的房屋增值利益=a×婚内总房屋增值(不考虑其他因素情况下可简化为离婚时和结婚时房屋市值的差额)；

(三)确定婚内夫妻所还贷款本息相对于登记产权一方对房屋所有出资贡献的比例b；

【b=婚内还贷本息/(所有已还贷本息 尚欠贷款本金)，此时由于登记产权夫妻一方主要以承担贷款方式对房屋出资，故其对房屋的所有贡献理应包括婚前已归还贷款本息、婚内所还贷款本息及尚欠贷款本金部分】；

(四)确定可作为夫妻共同财产予以分割的价值即另一方补偿款的计算基础v(v=婚内还贷本息 b×a×婚内总房屋增值)，不考虑其他因素情况下另一方应获得上述财产价值的一半。

问题之九

夫妻一方在婚后将自己婚前个人房产出售，以售房所得款为主要出资购买了另一套房屋，现诉请分割该套房屋，如何把握分割规则？

裁判观点

夫妻婚后所购产权房除双方有约定外，应依据《民法典》第一千零六十二条、第一千零六十三条，结合房屋登记和出资情况，确定该房屋是否属于夫妻共同财产。除夫妻一方婚前个人房产完全足以购买新房产且新房产仍登记于该夫妻一方一人名下等少数情况外，夫妻婚后所购房屋无论登记于夫妻一方还是双方名下，一般均属于夫妻共同财产。夫妻共同房产的分割，应参照共同共有财产分割的一般原则，按照照顾子女、女方和无过错权益的原则予以确定。即便该房产的出资主要

例如，出售个人房产a得款500万，购置600万新房屋，现新房屋增至1000万。分割新房屋时，不能当然将其中500万作为一方个人财产，仅将另500万作为夫妻共同财产分割；更不能将500万及其对应的增值份额即500 500/600×(1000-600)作为夫妻一方个人财产，剩余部分作为夫妻共同财产分割。

问题之十

夫妻婚后共同出资购买产权房登记在夫妻一方与未成年子女名下，离婚时如何分割？

裁判观点

夫妻双方婚后共同出资购买的产权房，无论登记为夫妻双方还是夫妻一方及未成年子女名下，均宜认定为夫妻双方与子女共同所有，在产权登记中未约定按份共有的，应认定为共同共有。

若夫妻离婚时子女仍未成年，该房屋分割可在离婚纠纷案件中一并处理。可结合夫妻双方居住情况、抚养子女情况等确定房屋归属，由取得房屋产权的夫妻一方向另一方支付折价款。若夫妻双方对未成年子女应分得的份额无法协商一致，因房屋购买及还贷过程中未成年子女均未出资，宜在均等分割基础上酌情适当降低未成年子女的份额。

-END-

离婚时，房产增值部分的计算方法

离婚分割财产中，如果夫妻双方名下有共同房产，无论登记在一方或双方名下，在离婚协商或裁判中，房产权属归哪方，按什么标准补偿对方，都是必须面对的主要问题。

下面我们要探讨一方婚前首付，并登记在自己名下，婚后共同还贷的情况下，离婚时，另一方应得补偿额问题。

一、法律条文

《最高人民法院关于婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

二、条文解读

1、协商优先，法律不过多干预。

2、协调无果时，房产归不动产登记方，也就是首付方。

3、未还贷款为首付方的个人债务。

4、另一方应得补偿额，在共同还款额与对应增值部分之和的范围内，考虑照顾因素由法院酌定。

上述前3条容易理解，这样处理不需要变更房产的权属，能够尽量减少当事人的损失。第4条关于补偿额的计算，相对会麻烦一些。

三、补偿额的计算

北京高院和浙江高院均有补偿相关的计算公式，且计算方法一致。

但作为一名理科出身的律师，看了他们的公式仍然表示不太明白！为了能更好地理解，用道简单的数学题验证一下。

计算步骤：

1、2010年时的房产总价

＝首付＋贷款本息（贷款年数×月还款额×12）

＝20＋20×12×0.63＝171万元

2、婚内还款额

＝婚姻存续月数×月还款额

＝（2020-2015）×12×0.63＝37.8万元

3、婚内还款占房产总值的比例

＝婚内还款额÷房产总值

＝37.8÷171＝0.22

同样，上述结果也是婚内增值占总增值的比例。

4、总增值

＝房产现值－房产原值

＝240－171＝69万元

5、婚内增值

＝总增值×增值比例

＝69×0.22＝15.18万元

6、女方应得的补偿

＝（婚内还款额＋婚内增值额）÷2

＝（37.8＋15.18）÷2＝26.5万元

答：女方能得到26.5万元补偿款。

若套用浙江高院的计算公式：夫妻共同支付款项37.8万元，房屋总价171万元，房屋评估现值240万元，则另一方应得补偿为：

37.8÷171×240×0.5＝26.5万元

忽略四舍五入，上述两种计算方法结果相同。

在司法实践中，还有其他的计算方法。上述计算方法的优势在于简单（只需要3个数值）、数值容易获取（首付款、总利息、婚内还款额均已知）、不用评估（房产现值可协商、竞价）等。

四、现实问题

以上仅考虑了房价持续上涨的情形，如果房价下跌甚至断崖式下跌，补偿怎么计算？是不是另一方要倒贴钱？

面对这种情况，苏律师认为，补偿款最少是婚内还贷本息的一半。您觉得呢？期待您的意见。

房屋财产分割的秘密：婚后房屋增值部分如何分割？

　　现在婚姻对于两个人来说都是很重要的，但是很多人在恋爱的时候都没有想过关于房子上面的问题，但是婚姻都是比较现实的，所以大家在婚前一定要重视起来，那婚后房屋增值部分如何分割?下面小编来给介绍一下吧!

　　婚后房屋增值部分的分割主要分为以下五种情况：

　　首先，夫妻一方在婚前支付全部房款，并以一方名义登记房屋产权。首先，房产只有在房屋产权证上登记的一方才享有房屋产权。房地产婚后自然增值部分，即受房价市场走势、通货膨胀等外部因素影响，认定为房地产方的个人财产。

　　但是，如果房屋的增值是由夫妻共同经营造成的，如夫妻共同出资装修房屋，因装修而增值的部分应视为夫妻共同财产。

　　第二，夫妻一方婚前支付首付款，请在银行按揭贷款，已以自己名义登记房屋产权，婚后以夫妻共同财产偿还抵押贷款。

　　夫妻一方支付首付款，法院一般认定财产为个人财产，共同偿还贷款及相应增值部分属于夫妻共同财产分配。

　　第三，夫妻一方婚前签订购房协议，请在银行按揭贷款支付首付款，但婚后取得房产证，房产只以首付款人名义登记，婚后夫妻以共同财产偿还抵押贷款。处理方法与上一种情况相同。

　　由于我国商品房预售制度的存在，房屋支付与房屋产权证的办理可能存在较长时间。但是，在支付了所有房款后，获得房屋产权证是首付方的可预测权。因此，在实践中，产权仍被判定为首付方，夫妻共同还款和增值部分被视为共同财产。

　　第四，一方婚前购买的房屋，另一方婚前或婚后在房产证上购买“加名”。在一方的每个房屋产权证上加上另一方的名称，视为对另一方的赠与，赠与已完成所有权变更登记，属于有效赠与。因此，如果房产证上加名，一方婚前房产将成为夫妻共同财产，因此房产的增值部分也是夫妻共同财产。

　　第五，如果一方支付首付款，请在银行按揭贷款。婚后，双方共同偿还抵押贷款。夫妻离婚时仍未取得房屋产权证的，主要发生在夫妻关系续存时间不长的婚姻中。在这种情况下，法院一般要求当事人在取得争议房屋所有权后另行起诉。

　　婚后房屋增值部分如何分割?以上就是小编介绍的，如果大家还有什么不清楚的，可以下面留言，也可以找专业的律师进行咨询，毕竟现在房屋分割也是很重要的事情!

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　　婚后房屋增值部分的分割主要分为以下五种情况：

　　首先，夫妻一方在婚前支付全部房款，并以一方名义登记房屋产权。首先，房产只有在房屋产权证上登记的一方才享有房屋产权。房地产婚后自然增值部分，即受房价市场走势、通货膨胀等外部因素影响，认定为房地产方的个人财产。

　　但是，如果房屋的增值是由夫妻共同经营造成的，如夫妻共同出资装修房屋，因装修而增值的部分应视为夫妻共同财产。

　　第二，夫妻一方婚前支付首付款，请在银行按揭贷款，已以自己名义登记房屋产权，婚后以夫妻共同财产偿还抵押贷款。

　　夫妻一方支付首付款，法院一般认定财产为个人财产，共同偿还贷款及相应增值部分属于夫妻共同财产分配。

　　第三，夫妻一方婚前签订购房协议，请在银行按揭贷款支付首付款，但婚后取得房产证，房产只以首付款人名义登记，婚后夫妻以共同财产偿还抵押贷款。处理方法与上一种情况相同。

　　由于我国商品房预售制度的存在，房屋支付与房屋产权证的办理可能存在较长时间。但是，在支付了所有房款后，获得房屋产权证是首付方的可预测权。因此，在实践中，产权仍被判定为首付方，夫妻共同还款和增值部分被视为共同财产。

　　第四，一方婚前购买的房屋，另一方婚前或婚后在房产证上购买“加名”。在一方的每个房屋产权证上加上另一方的名称，视为对另一方的赠与，赠与已完成所有权变更登记，属于有效赠与。因此，如果房产证上加名，一方婚前房产将成为夫妻共同财产，因此房产的增值部分也是夫妻共同财产。

　　第五，如果一方支付首付款，请在银行按揭贷款。婚后，双方共同偿还抵押贷款。夫妻离婚时仍未取得房屋产权证的，主要发生在夫妻关系续存时间不长的婚姻中。在这种情况下，法院一般要求当事人在取得争议房屋所有权后另行起诉。

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