最高法一房二卖司法解释，房地产一房二卖怎么处理

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“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了二个买受人部分或者全部购房款，而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。

网友咨询：

一房二卖属于诈骗行为吗？

广东商格律师事务所雷玉娴律师解答：

对于一房二卖是否构成诈骗，要分析其是否符合某罪名（如合同诈骗罪）的犯罪构成要件。对于第一房屋买受人和第二房屋买受人都要求继续履行合同的，首先要看两份合同的效力，无效的合同不得履行，如果都有效，则要根据合同履行情况判断应当履行哪一份合同。

如果对于同一套房屋，在出卖给他人后，出卖人以非法占有购房款为目的，通过虚构事实、隐瞒真相的方式欺诈第三人，将房屋再出售给第三人，最终致使第三人遭受财产损失的，可构成诈骗罪或者合同诈骗罪。民事欺诈与刑事诈骗的重要区别在于，行为人在主观上是否具有“非法占有的目的”。

“非法占有的目的”可从以下方面把握：

（1）行为人在签订合同时是否有实际履行能力；

（2）行为人是否采用了虚构事实、隐瞒真相的欺诈手段；

（3）行为人在签订合同后是否如约履行合同或为履行合同积极努力；

（4）行为人对于对方给付的财物如何处置；

（5）行为人未能履行合同义务的原因；

（6）行为人在违约后的表现等。

广东商格律师事务所雷玉娴律师解析：

“一房二卖”应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

步骤一：沟通解决。可以首先与卖房者尝试着沟通，运用法律规定维护自己的权益。如谈判不成功后，应果断选择走司法途径。

步骤二：申请财产保全。

步骤三：提起诉讼。买房人应积极收集有关证据，向法院提起诉讼。如果涉及合同诈骗可以向公安机关报警。

【法律依据】

《民法典》第五百零二条， 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

雷玉娴律师简介

擅长合同纠纷、劳资纠纷、债权债务处理、婚姻家事、交通事故、损害赔偿等领域

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