二手房纠纷违约赔偿如何计算，二手房交易违约赔偿法律法规

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二手房交易违约如何赔偿？二手房违约合同怎么赔偿损失

1、签订房屋买卖合同后，因一方当事人要求解除合同，守约方损失包括直接损失(即付出的房款、中介费、利息等)和房屋差价等可得利益损失，违约方应当予以赔偿;

2、赔偿的范围包括：

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3、出卖人违约行为符合合同约定或法定解除条件，但合同不存在法律上或事实上履行不能的情形，双方可以继续履行; 此时应根据双方合同约定的违约条款处理，由违约方承担违约责任，此种情况下，如果守约方提出解除合同的，其应按照合同约定的违约条款获得赔偿。

二手房违约到底谁负责？

第一、逾期过户的法律责任

假设二手房屋的买卖合同合法有效，即使未办理物权登记，同样不影响合同效力。买方有权请求卖房履行二手房买卖合同，并协助中山买方协助办理房屋登记过户手续。

第二、逾期交房的损失计算

二手房合同买卖合同签订后，买房未依约交付房屋的，应承担违约责任，培培吵未约定逾期交房的必须承担责任，买方主张按逾期交付使用期间，有配侍关部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，结合本地区房屋租赁现状和涉案房屋具体位置，确定最后的逾期交付违约金额或损失赔偿的，应该予以保障支持。

第三、户口迁出的违约责任

二手房买卖过程中，一方当事人因为户口问题提出法律诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，所以买房要求卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持，但是在买房以卖方逾期迁出户口的构成违约为由，要求卖方承担违约责任时，属于民事案件受理范围。

第四、盗卖房屋的法律效力

法律规定范围内，擅自将他人房屋转让给第三人，第三人以合理价格善意受让该房屋并办理产权过户登记的，该房屋买卖合同有效。

第五、卖方违约和继续履行合同

二手房买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应判决双方继续履行二手房买卖合同，但合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能履行合同的除外。

购房合同违约金的法律规定

法律主观：

房屋买卖合同的当事人约定违约金可以有效避免一方当事人违约造成自己损失，对于违约金数额大小的问题，民法典规定是自由约定。一、关于房屋买卖合同违约金的法律规定《民法典》第五百八十四条【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《民法典》第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于违约金的规定第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。二、二手房买卖的流程二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（氏团5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部歼键橘门申领新的产权证。（7）对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双亮冲方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。三、二手房交易风险如何避免1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。根据法律规定可以得知，在我国规定房屋买卖合同违约金的法律主要是民法典及其司法解释，以及商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。

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