夫妻共同财产一人出售可以吗，夫妻的共同财产可以一个人卖掉吗

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夫妻财产一个人可以卖吗(夫妻共同财产可以一人买卖吗?)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下,

【法律明白人】丈夫擅卖共有房，妻子能否要得回？

一、案情简介

2012年11月，买房人小杨与卖方王二签订了《购房合同》，约定由小杨购买王二名下的房屋，成交价格500万元，并对合同履行和违约责任等作出了详细约定。合同签订后，小杨支付了定金20万元。

没过几天，王二告诉小杨，妻子知道后不同意卖房，无法继续履行合同了。

小杨诉至法院，请求法院判决继续履行合同。

法院经审理查明，小杨在签约时明知王二已婚，并且王二的妻子在庭上明确表示不同意出售房屋，遂驳回了小杨的诉讼请求。

二、法院裁判观点

法院认为，小杨与王二双方签订的《购房合同》合法有效，但因该房屋属于夫妻共同财产，王二出售时未取得妻子同意，合同无法继续履行。

三、律师说法

在我国，大多数家庭夫妻婚后所得财产是双方所共有的，即使房屋登记在一人名下，也有可能是夫妻共同财产。根据我国法律规定，夫妻一方对共同财产做出重要决定的，双方应当平等协商，取得一致意见。买卖房屋属于家庭重要决定，因此一方卖房，应当得到另一方的同意和授权。

因此，我们在签署《购房合同》时，要注意仔细了解产权人是否结婚。如果发现交易房屋属于夫妻共同财产，最好能让卖房人的配偶出具同意出售的书面声明。

如果夫妻一方发现，另一方与他人恶意串通，企图私自卖房，转移夫妻共同财产，损害己方合法权益，可以起诉要求法院确认《购房合同》无效，追回房产。

四、法律依据

《民法典》

第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第一千零六十二条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

初审 | 雷 蕾

复审 | 王宏志

终审 | 唐国强

未经配偶同意低价出售夫妻共有房产，合同有效吗？法院判了！

北京，男子与女子婚后按揭购买了一套房屋，一天男子想把房屋出租给杨先生，女子不同意，但男子还是执意将房屋的钥匙等交给了杨先生。

后来，男子与女子离婚，约定该套房屋归女方所有，该房屋剩下的贷款也由女方偿还。女方当时本来就不同意将房屋出租给杨先生，离婚该房屋现在约定归女方了，女方立即告知杨先生要收回房屋，此时，杨先生告诉他，租住房屋两年后男子就把房屋以550万元的价格卖给他了，虽然售价远远低于当时房屋的市价，但双方是签了《房屋买卖合同》的。

女子称：涉案房屋是男子与女子的夫妻共同财产，男子是无权没经过自己同意就出售房屋的。因此将男子及杨先生一起诉至法院，要求判决房《屋买卖合同》无效，并要求返还房屋。

杨先生称：男子和女子是口头与杨先生达成《房屋买卖合同》的，双方口头达成当月，他们夫妇就把房屋交给自己了，自己一直在房屋居住至今也有6年时间了，涉案房屋的费用也一致是有自己缴纳的，购房款550万其中的300万，在口头达成《房屋买卖合同》当月就支付给他们了，2年后，又转给了他们200万购房款，剩下的50万一直没付即一直没办理过户手续的原因是他们夫妇要占有涉案房屋的学区名额，才没有支付的和一致没催促办理房屋过户手续的。

男子称：卖房屋的时候是没有给女子说，卖给杨先生房屋的原因是有求于杨先生的叔叔，才将房屋低于市场价很多卖给杨先生的，当时房屋的市价是952万元。

那到底谁说的是真话呢？

男子与杨先生签订《房屋买卖合同》有效吗？

首先，杨先生称是男子与女子夫妇口头同意将涉案房屋卖给自己的，那需要提供证据证明就自己购买涉案房屋与他们夫妇达成了口头约定。若没有证据证明，那涉案房屋买卖合同只能依据《房屋买卖合同》上签字的人来认定男子与杨先生签署的《房屋买卖合同》。

其次，买房、卖房都是重大事项，按照交易惯例，买卖双方应当知晓房屋市价是多少的。现在评估机构出具的鉴定意见，涉案房屋当时的市价是925万元，远远高于双方约定的购买价550万元。

另外，距离杨先生与男子签署《房屋买卖合同》已经6年之久了，在这6年期间，杨先生是完全可以要求女子去签字确认的，但杨先生并没有这么做。

综上，杨先生和男子均是知道房屋市场价格的，但仍然低于市场价格进行交易，这个价格是严重损害女子的利益的。

最后，法院认定男子与杨先生签署的《房屋买卖合同》构成恶意串通，损害了女子的利益的行为，认定《房屋买卖合同》无效。

《民法典》第一百五十四条 　行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

也就是说，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同是无效的。

其实，合同无效，分为合同绝对无效和合同相对无效。

合同绝对无效：是恶意串通损害了国家、集体利益的合同，这种合同是绝对无效的。

合同相对无效：像本案的情形就属于合同相对无效。

两者之间的区别是，合同绝对无效，是法院可以以职权主动进行审查的，主动审查后认为合同属于恶意串通损害了国家利益或集体利益，法院是主动确认合同无效的。

但合同相对无效就不同了，对于恶意串通损害第三人利益的合同，法院的态度是，当事人不主张合同无效，法院不会主动审查合同的效力的，更不会以职权主动确认合同的效力的。

本案就是女子主张了此诉求，法院就围绕女子主张的诉求依法对涉案合同的效力进行了审查。

那《房屋买卖合同》无效，女子可以要求返还房屋吗？

答案是不可以。

原因是，《房屋买卖合同》是男子与杨先生签订的，杨先生基于该《房屋买卖合同》已经占用使用了6年之久，且女子也并非《房屋买卖合同》的缔约人。

现在虽然《房屋买卖合同》无效了，但女子若基于房屋买卖合同纠纷要求杨先生返还房屋是没有法律依据支撑的。

因此，法院也不会支持女子的这项诉求的。

你对此事儿怎么看呢？欢迎在评论区留言讨论！

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配偶擅自将房屋低价出售他人，法院：合同无效！

案 情 简 介

原告周女士诉称，她与张先生原系夫妻。2008年，双方婚姻关系存续期间购买了涉案房屋。2014年下半年，张先生通知她说杨先生与辛女士结婚需较长时间租住涉案房屋，她虽极力反对，但张先生执意将房屋门卡、钥匙等交付杨先生与辛女士。2020年，她与张先生离婚，约定涉案房屋归周女士所有，房屋贷款亦由周女士自行偿还。周女士向杨先生、辛女士提出收回房屋，但遭到拒绝，此时周女士才得知张先生早已于2016年，在周女士不知情的情况下与杨先生签订了房屋买卖合同，约定交易价格550万元，远低于当时房屋的市场价格。周女士认为张先生在签订房屋买卖合同时，涉案房屋系夫妻共同财产，张先生无权擅自出售房屋，现双方协商未果，故将张先生、杨先生、辛女士诉至法院，要求确认合同无效，向其返还房屋，支付律师费。

被告张先生辩称，2014年，其曾与杨先生的叔叔达成协议，约定房屋由杨先生他们居住，将来再办理过户。为了办理物业相关手续，其才与杨先生签订了房屋买卖合同，合同中约定的房屋价款为550万元，当时该房屋的市场价格为1200万元左右。后其与周女士离婚，周女士对于其出售房屋的事情不知情，现其请求法院依法进行裁决。

杨先生、辛女士辩称，2014年6月，其夫妇二人与张先生、周女士以口头方式达成房屋买卖合同，约定将张先生、周女士名下的涉案房屋出售给他们，购房款为550万元。口头协议达成当月，张先生与周女士将房屋交付给他们，房屋一直由其夫妇居住使用，相关费用也一直由其缴纳。2014年7月，杨先生转账支付购房款300万元。2016年4月，张先生与杨先生补签了《北京市存量房屋买卖合同》。2016年6月，杨先生又转账支付购房款200万元。在口头达成房屋买卖合同时，张先生与周女士告诉他们涉案房屋有贷款尚未偿还，且张先生与周女士希望使用房屋的学区名额，故其未支付剩余50万元购房款，亦未催促办理房屋过户手续。现其认为房屋买卖合同是各方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，故不同意周女士的诉讼请求。

在案件审理过程中，张先生表示其没有将出售房屋的事情告知周女士；在离婚时，其没有看离婚协议的内容就签了字；其与杨先生的叔叔有约定，杨先生的叔叔曾帮其办事，故在明知房屋交易价格较低的情况下，将房屋出售给杨先生。同时，法院依周女士申请，委托房地产评估公司对涉案房屋在2014年6月的市场价值进行评估，评估意见为952万元。

法 院 审 理

法院经审理后认为，涉案的《北京市存量房屋买卖合同》签署人是张先生与杨先生，辛女士在庭审中明确表示追认杨先生签订合同的行为。在杨先生、辛女士未能提供充足有效的证据证明其与张先生、周女士就购买房屋达成口头约定的情况下，该合同应当认定为张先生与杨先生、辛女士签订的合同。购买房屋无论对于出卖人，还是买受人而言均属于重大事项，按照交易惯例，出卖人、买受人应当知悉买卖的房屋市场价格，故法院据此认定张先生、杨先生、辛女士在达成房屋买卖合意时知悉涉案房屋的市场交易价格。通过法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见，张先生与杨先生、辛女士约定的房屋价格远远低于该房屋的市场交易价格，而该行为客观上对于周女士的利益造成了损害，法院认定张先生与杨先生、辛女士构成恶意串通，损害了第三人利益。鉴于此，张先生与杨先生、辛女士于2016年4月签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属于无效合同。

关于周女士要求杨先生、辛女士返还房屋的诉讼请求。因房屋买卖合同是张先生与杨先生、辛女士签订的，杨先生、辛女士基于该合同居住使用了涉案房屋，周女士不是房屋买卖合同的缔约人。现该房屋买卖合同虽被法院确认为无效合同，但周女士基于房屋买卖合同纠纷要求杨先生、辛女士返还房屋，缺乏相应的法律依据，故法院对于周女士的该项诉讼请求，不予支持。

关于周女士要求张先生、杨先生、辛女士支付律师费的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，法院亦不予支持。

宣判后，杨先生、辛女士提起上诉，二审维持原判，现该案已生效。

法 官 说 法

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”该条规定延续了原合同法第五十二条第二项对于合同无效情形的规定。即恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同为无效合同。合同的无效，也分为绝对无效与相对无效，对于恶意串通损害国家、集体利益的合同，属绝对无效合同，在诉讼过程中法院可依职权进行审查，主动确认合同无效；对于恶意串通损害第三人利益的合同，属相对无效合同，在当事人不主张合同无效的情况下，法院不主动审查合同效力。该案属侵犯特定第三人利益合同，系相对无效的合同，法院依周女士的诉讼请求依法对涉案合同效力进行审查。

本案中，涉案房屋的鉴定价值是952万元，而杨先生与张先生的交易价格为550万元。房屋买卖对杨先生、张先生均是人生之重大事项，双方均应当知晓涉案房屋的市场价格。同时，杨先生、张先生于2016年4月即签订了《北京市存量房屋买卖合同》，截止周女士提起本案诉讼已逾4年。在这4年的时间里，杨先生完全可以要求周女士在《北京市存量房屋买卖合同》上签字确认，而杨先生却没有要求周女士签字确认，可见杨先生对周女士采取了回避的态度。综合以上情形，杨先生、张先生知道房屋的市场价格时，仍然以远低于市场价的价格进行交易，该价格严重损害了周女士的利益，应认定杨先生、张先生存在恶意串通，合同应为无效。

此外，在案由的选择上，当事人可以选择以“确认合同无效纠纷”提起诉讼，但若以该案由起诉，具体的诉讼请求只能是请求法院确认自己与他人签订的合同无效或确认两个第三人之间签订的合同无效，当事人无权就合同无效的法律后果提出其他诉讼请求。在本案中，周女士以基础案由“房屋买卖合同”纠纷提起诉讼，若周女士是合同当事人，则她在第一项诉请主张确认合同无效后，还可就合同无效的法律后果提起第二、三项诉讼请求；但在本案中，周女士并非合同当事人，周女士要求确认无效的合同系两个第三人签署的，那么她便无权基于第三人之间的合同来维护自己的后续权益。若周女士想请求张先生、辛女士腾退房屋，她可基于房屋所有权人的身份另行提起物权保护纠纷诉讼。

需要注意的是，对于起诉方要求对方支付律师费的诉讼请求，法院在判定时一般会依据合同约定，而不作为一方的实际损失，即只有在双方当事人签订的合同中对于律师费由违约方负担有明确约定的的情况下，法院判决可能支持该项诉讼请求。

（文中人物均系化名）

案 情 简 介

原告周女士诉称，她与张先生原系夫妻。2008年，双方婚姻关系存续期间购买了涉案房屋。2014年下半年，张先生通知她说杨先生与辛女士结婚需较长时间租住涉案房屋，她虽极力反对，但张先生执意将房屋门卡、钥匙等交付杨先生与辛女士。2020年，她与张先生离婚，约定涉案房屋归周女士所有，房屋贷款亦由周女士自行偿还。周女士向杨先生、辛女士提出收回房屋，但遭到拒绝，此时周女士才得知张先生早已于2016年，在周女士不知情的情况下与杨先生签订了房屋买卖合同，约定交易价格550万元，远低于当时房屋的市场价格。周女士认为张先生在签订房屋买卖合同时，涉案房屋系夫妻共同财产，张先生无权擅自出售房屋，现双方协商未果，故将张先生、杨先生、辛女士诉至法院，要求确认合同无效，向其返还房屋，支付律师费。

被告张先生辩称，2014年，其曾与杨先生的叔叔达成协议，约定房屋由杨先生他们居住，将来再办理过户。为了办理物业相关手续，其才与杨先生签订了房屋买卖合同，合同中约定的房屋价款为550万元，当时该房屋的市场价格为1200万元左右。后其与周女士离婚，周女士对于其出售房屋的事情不知情，现其请求法院依法进行裁决。

杨先生、辛女士辩称，2014年6月，其夫妇二人与张先生、周女士以口头方式达成房屋买卖合同，约定将张先生、周女士名下的涉案房屋出售给他们，购房款为550万元。口头协议达成当月，张先生与周女士将房屋交付给他们，房屋一直由其夫妇居住使用，相关费用也一直由其缴纳。2014年7月，杨先生转账支付购房款300万元。2016年4月，张先生与杨先生补签了《北京市存量房屋买卖合同》。2016年6月，杨先生又转账支付购房款200万元。在口头达成房屋买卖合同时，张先生与周女士告诉他们涉案房屋有贷款尚未偿还，且张先生与周女士希望使用房屋的学区名额，故其未支付剩余50万元购房款，亦未催促办理房屋过户手续。现其认为房屋买卖合同是各方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，故不同意周女士的诉讼请求。

在案件审理过程中，张先生表示其没有将出售房屋的事情告知周女士；在离婚时，其没有看离婚协议的内容就签了字；其与杨先生的叔叔有约定，杨先生的叔叔曾帮其办事，故在明知房屋交易价格较低的情况下，将房屋出售给杨先生。同时，法院依周女士申请，委托房地产评估公司对涉案房屋在2014年6月的市场价值进行评估，评估意见为952万元。

法 院 审 理

法院经审理后认为，涉案的《北京市存量房屋买卖合同》签署人是张先生与杨先生，辛女士在庭审中明确表示追认杨先生签订合同的行为。在杨先生、辛女士未能提供充足有效的证据证明其与张先生、周女士就购买房屋达成口头约定的情况下，该合同应当认定为张先生与杨先生、辛女士签订的合同。购买房屋无论对于出卖人，还是买受人而言均属于重大事项，按照交易惯例，出卖人、买受人应当知悉买卖的房屋市场价格，故法院据此认定张先生、杨先生、辛女士在达成房屋买卖合意时知悉涉案房屋的市场交易价格。通过法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见，张先生与杨先生、辛女士约定的房屋价格远远低于该房屋的市场交易价格，而该行为客观上对于周女士的利益造成了损害，法院认定张先生与杨先生、辛女士构成恶意串通，损害了第三人利益。鉴于此，张先生与杨先生、辛女士于2016年4月签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属于无效合同。

关于周女士要求杨先生、辛女士返还房屋的诉讼请求。因房屋买卖合同是张先生与杨先生、辛女士签订的，杨先生、辛女士基于该合同居住使用了涉案房屋，周女士不是房屋买卖合同的缔约人。现该房屋买卖合同虽被法院确认为无效合同，但周女士基于房屋买卖合同纠纷要求杨先生、辛女士返还房屋，缺乏相应的法律依据，故法院对于周女士的该项诉讼请求，不予支持。

关于周女士要求张先生、杨先生、辛女士支付律师费的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，法院亦不予支持。

宣判后，杨先生、辛女士提起上诉，二审维持原判，现该案已生效。

法 官 说 法

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”该条规定延续了原合同法第五十二条第二项对于合同无效情形的规定。即恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同为无效合同。合同的无效，也分为绝对无效与相对无效，对于恶意串通损害国家、集体利益的合同，属绝对无效合同，在诉讼过程中法院可依职权进行审查，主动确认合同无效；对于恶意串通损害第三人利益的合同，属相对无效合同，在当事人不主张合同无效的情况下，法院不主动审查合同效力。该案属侵犯特定第三人利益合同，系相对无效的合同，法院依周女士的诉讼请求依法对涉案合同效力进行审查。

本案中，涉案房屋的鉴定价值是952万元，而杨先生与张先生的交易价格为550万元。房屋买卖对杨先生、张先生均是人生之重大事项，双方均应当知晓涉案房屋的市场价格。同时，杨先生、张先生于2016年4月即签订了《北京市存量房屋买卖合同》，截止周女士提起本案诉讼已逾4年。在这4年的时间里，杨先生完全可以要求周女士在《北京市存量房屋买卖合同》上签字确认，而杨先生却没有要求周女士签字确认，可见杨先生对周女士采取了回避的态度。综合以上情形，杨先生、张先生知道房屋的市场价格时，仍然以远低于市场价的价格进行交易，该价格严重损害了周女士的利益，应认定杨先生、张先生存在恶意串通，合同应为无效。

此外，在案由的选择上，当事人可以选择以“确认合同无效纠纷”提起诉讼，但若以该案由起诉，具体的诉讼请求只能是请求法院确认自己与他人签订的合同无效或确认两个第三人之间签订的合同无效，当事人无权就合同无效的法律后果提出其他诉讼请求。在本案中，周女士以基础案由“房屋买卖合同”纠纷提起诉讼，若周女士是合同当事人，则她在第一项诉请主张确认合同无效后，还可就合同无效的法律后果提起第二、三项诉讼请求；但在本案中，周女士并非合同当事人，周女士要求确认无效的合同系两个第三人签署的，那么她便无权基于第三人之间的合同来维护自己的后续权益。若周女士想请求张先生、辛女士腾退房屋，她可基于房屋所有权人的身份另行提起物权保护纠纷诉讼。

需要注意的是，对于起诉方要求对方支付律师费的诉讼请求，法院在判定时一般会依据合同约定，而不作为一方的实际损失，即只有在双方当事人签订的合同中对于律师费由违约方负担有明确约定的的情况下，法院判决可能支持该项诉讼请求。

（文中人物均系化名）

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