关于离婚房产分割问题的法律知识，最高法关于离婚房产分割法律规定

今天小编为大家分享关于最新婚姻法法律法规的相关知识，婚姻法财产分割，婚姻法咨询，婚姻法司法解释；找律师，免费离婚律师在线咨询服务！这几天不少网友都在问：

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老婚姻法关于房产的规定(离婚纠纷房产分割的方法有哪些)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 文章目录： 1、婚姻法修改后，离婚当事人如何分割房地产？ 2、法律对离婚财产分割是怎么规定的？ 3、说清了！离婚纠纷中10种情形房屋分割的裁判要点

婚姻法修改后，离婚当事人如何分割房地产？

《婚姻法》2001年4月28日修改后，婚前购买的房地产归购买方所有，婚后购买的房地产归夫妻双方所有，原来结婚满8年变为夫妻双方共有的规定已经取消。

现实生活很复杂，根据婚姻法的原则规定，离婚的当事人往往不知道如何分割房地产。其实法律没有明确规定，法官的自由裁量权就会大一点，但是需要遵守公平合理的原则来分割房地产。

超彩房掌柜把经常遇到的问题归纳总结，希望能给当事人一点启发。

问题1：当事人婚后，父母为双方购房出资，产证登记在夫妻一方名下的，是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与?

超彩房掌柜解答：

父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

问题2：夫妻双方婚前都出资并贷款购买房屋，登记在一方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理?

超彩房掌柜解答：

对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。若双方均认可所购房屋为共同所有的除外。

问题3：夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋，登记在一方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理?

超彩房掌柜解答：

该房屋仍为其个人财产，贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

问题4：夫妻一方以个人财产购买了房地产，婚姻关系存续期间增值部分，如何分割?

超彩房掌柜解答：

当事人以个人财产购买了房产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致，仍应依原物所有权归属为个人所有。

但是，从最高人民法院的《婚姻法司法解释(三)》的草案来看，最高院从维护社会的和谐稳定的角度，认为婚前房产婚后增值部分，法院在离婚财产分割时，应酌情予以考虑合理分割。

问题5：夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋，登记在双方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理?

超彩房掌柜解答：

房屋原来是按份共有，婚后转化为共同共有，原则上各半分割。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。

问题6：父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠与?

超彩房掌柜解答：

若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中父母作出不是赠与的意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。

问题7：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，如何处理?

超彩房掌柜解答：

人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

问题8：如何确定购房时间在婚前还是婚后?

超彩房掌柜解答：

河南高院不直接考虑产权证的取得时间的影响因素，而以签订购房合同取得“期待权”的时间及付款情况为考量因素。购房合同签订在婚前，且在婚前支付首付款的，即使在婚后继续还贷，在离婚时该房产仍应认定为婚前个人财产为宜。但河南高院是以产权证取得的时间为节点，详见《河南高院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述》。

问题9：离婚诉讼中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，其公房使用权本身蕴含的价值如何归属和处理?

超彩房掌柜解答：

1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题;

2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割;

3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照司法解释(二)第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

问题10：双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，如何处理?

超彩房掌柜解答：

1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许竞价;

2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

问题11：离婚时，涉及房地产其他共有人(包括父母、子女与第三人)，如何处理?

超彩房掌柜解答：

对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉，或者中止离婚诉讼，不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。

涉及第三人也同样如此。离婚后再起诉，案由可能是离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、共同共有纠纷，视具体案件确定。

根据物权法的规定，房地产以登记为准，涉及家庭成员的，应该是共同共有，应该视为家庭共同财产析产分割。涉及第三人，根据约定按份共有，未约定按出资比例确认。

法律对离婚财产分割是怎么规定的？

根据《民法典》的规定，我国采用夫妻共同财产制，即婚内财产均认定为夫妻共同财产（欧美部分国家、香港等地区采取夫妻分别财产制，婚内的财产登记在谁名下即为谁的财产，离婚时不需要分割）。本文将结合实践，对离婚时的财产分割进行初步介绍。

一、夫妻共同财产的前提：

《民法典》1062条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”

按照基本逻辑，离婚时对财产的分割限定于婚内财产，婚前财产属于个人财产，在离婚时不需要进行分割。在过去，我国曾有《婚姻法》规定结婚超过八年后婚前财产会变为夫妻共同财产，但随着法制进步，这一规定早已被废止。

二、哪些财产属于夫妻婚内财产

大部分婚内“新增”的财产都属于夫妻婚内财产。《民法典》对夫妻婚内财产、婚前财产做出了详细规定，我们就常见的财产类型总结如下：

1. 婚后的工资、奖金等等均属于婚内财产；

2. 婚后有一方父母、祖辈去世而法定继承的财产属于婚内财产（一般离婚时，我们普遍建议让相关人员先立一份遗嘱）；

3. 婚后工资买的房产属于夫妻共同财产；

4. 婚前买的房单独付首付，婚后共同还贷，只有还贷部分属于共同财产；

5. 婚前拥有的股权、公司本身属于个人财产，但是婚内股权带来的分红属于夫妻共同财产。

三、如何确定夫妻婚内财产的分割比例

这里要分以下几种情形讨论：

第一，夫妻双方没有签署任何的婚前财产协议、婚内财产协议（协议内容为所有财产或部分财产归一方，或双方婚后采取分别财产制），那么双方平均分割夫妻共同财产，即五五分。

同时，这种情形下，如果一方存在出轨、家暴、隐匿或转移财产等行为，这一方将少分或不分财产，结合秦嘉泽北京婚姻家事律师团队的经验，全国法院的分配比例是四六分，无过错方可分得婚内财产的六成。如果双方都有过错，则分割财产时仍然保持平均分割。

第二，如果夫妻双方签署了有效的婚前财产协议、婚内财产协议，则需要按照协议内容执行。司法实践中，出现的最多问题就是虽然双方签订了类似的协议，但是由于协议中存在措辞不当的问题，导致协议无效。比如在婚内财产协议中表示“婚内财产由一方掌控，如果离婚则财产归其一人所有”，这种不专业的表述会导致协议被认定为以离婚为前提的协议，在离婚前双方可以反悔，最终导致协议无效。

以上是关于离婚财产分割最基本的法律内容总结，实践中结合房产类型和房产情况（是否取得房产证、央产房、军产房、公房等等），以及其他特殊类型的财产（期权、RSU、股权、虚拟货币、网点库存、公众号等等），都有很多更为细致的处理方式，需要具体问题具体分析。

说清了！离婚纠纷中10种情形房屋分割的裁判要点

以下文章

⊙ 本文长约4911字，阅读需时13分钟

本文

编者按：

上海二中院“改发案件类案裁判要点”是对特定类型改发案件中常见问题及裁判规则的归纳提炼。裁判要点以我院审委会通报的形式呈现，并下发辖区法院，以促进类案同判和适法统一。本文刊发的“涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点”，由我院未成年人与家事案件综合审判庭翁俊审判团队整理而成，对我院近年审结的涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件中常见的对离婚纠纷中以夫妻一方婚前财产为主在婚后购买的房屋如何分割、夫妻婚后共同出资且登记在夫妻一方与未成年子女名下的房屋如何分割等问题做出梳理和回应。

涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点

问题之一

夫妻一方婚前购买的产权房仅登记在其一人名下，首付款由其父母出资且贷款由其与父母共同承担，结婚后以夫妻共同财产还贷，夫妻另一方离婚时主张处理该房产的，是否因财产涉及他人而予以另案处理？

裁判要点

夫妻一方婚前购买的产权房仅登记在其一人名下，无论其父母是否出资并参与共同还贷，是否具有与其共有房屋的意思或约定，都只属于该夫妻一方与其父母之间的权利义务关系，除非夫妻另一方明确认可外，不对夫妻另一方产生法律约束力。夫妻另一方基于其以夫妻共同财产参与还贷而在离婚案件中要求处理该房产的，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条的规定予以支持，不得以该房屋涉及夫妻一方父母的权利而不予处理。

问题之二

夫妻双方及一方父母共同登记为房屋产权人，离婚时在离婚协议中约定夫妻一方(父母非产权人一方)在收到对方支付的房屋折价款后从登记权利人中“除名”，这种约定是否有效以及离婚后可否以折价款过低、约定属于赠与为由请求撤销？

裁判观点

夫妻与一方父母共有的房屋，离婚时原则上应由所有产权人共同协商该房屋的分割。但若夫妻达成离婚协议，约定一方放弃自身产权、另一方支付一定折价款的，则因该协议并未涉及其他产权人的权利义务，对夫妻二人均具有法律约束力。双方登记离婚后，该协议生效，双方均应履行协议。因离婚协议兼具财产性和人身性，与赠与行为强调的无偿性、无因性明显不同，即便夫妻双方就一方放弃产权获得的折价款约定较低，夫妻一方主张行使任意撤销权，或以协议显失公平为由主张撤销离婚协议的，也不应予以支持。

问题之三

夫妻可能系为规避房产限购政策而离婚，所购买的房屋登记于夫妻一方名下，该房屋是否属于其个人财产？

裁判要点

对于产权房是否属于夫妻共同财产，把握的一般原则是：非婚状态下购买的房屋为个人财产，婚内购买的房屋为夫妻共同财产。考虑到从签订买卖合同到产权登记往往有时间差，而产权登记只是买卖合同履行的结果。因此，一般以签订买卖合同的时间来判断房屋是否属于婚内购买。但上述一般规则并不排除夫妻可在非婚状态时即以共同购买的合意共同出资购买房屋，此时该房屋宜参照夫妻共同财产予以处理。

在发生夫妻可能系为规避房产限购政策而离婚购房的情形时，可综合考量签订房屋买卖合同时间、离婚时是否分割夫妻共同财产、是否复婚等事实来判断房屋究竟属于一方个人财产还是夫妻共同财产。若查明出资

问题之四

夫妻一方婚前贷款购买产权房并登记在自己一人名下，婚后以夫妻共同财产还贷的，离婚时该房屋如何处理？

裁判观点

对于夫妻一方婚前贷款购买产权房并登记在自己一人名下的情形，在适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条时，应注意甄别房屋登记权利人是否“以个人财产支付首付款”。

情形1：若产权登记一方完全以个人财产支付首付款，则完全符合上述司法解释的规定，离婚时双方协议不成的，通常由产权登记一方就婚后共同还贷款项及其对应的财产增值部分对另一方进行补偿，该财产增值部分以房屋现价值相对于夫妻结婚时点的增值(离婚时市值-结婚时市值)为计算基础。

情形2：若夫妻非登记一方有证据证明自己婚前即以个人财产参与首付款出资，则产权登记一方就非登记一方的首付出资、婚后共同还贷款项及二者对应的财产增值部分均应进行补偿。其中，非登记一方婚前出资对应的增值部分以房屋现价值相对于购房时点的增值(离婚时市值-购房时市值)为计算基数。此时，若非登记一方同时有证据证明其婚前出资是基于双方均认可房屋系为结婚、长期共同生活使用目的而购置，则该房屋虽登记于一方名下，但分割时宜将房屋视为二人共有而予以处理，可以参考出资比例，适当考虑双方是否长期共同生活、婚姻关系存续时间长短等因素。

问题之五

婚前男女双方以结婚为目的，由一方出首付款、另一方贷款共同购买产权房登记于二人名下的，离婚时该房屋如何处理？

裁判观点

男女双方婚前以结婚为目的共同出资购买产权房，如未约定按份共有则可认定系共同共有，参照共同共有财产分割的一般原则，兼顾照顾子女、女方和无过错方权益的原则予以确定。对于一方出首付、另一方贷款的情形，若判决确认房屋归出首付款一方所有并由其负担离婚后贷款的偿还，则须特别考虑婚姻期间的长短对实际归还贷款金额的影响——若婚姻存续期间较短，则仅贷款出资的夫妻另一方实际对房屋的出资贡献非常有限，应在均分基础上适当调低该方的产权份额比例，尽量避免利益失衡的情形，如，取得产权的一方实际所支出的首付款、给另一方的折价款加上尚欠的贷款本金总和过高于房屋现价值。

例如，400万(男方300万首付 女方100万贷款)房屋现值为500万(尚余80万贷款)，男女双方可分割的房屋价值420万元，若给女方30%，男方实际就为房屋花费300万首付、126万给女方折价款及未来还需承担80万贷款，总计506万已高于房价；若无其他因素，分配给女方更高比例则欠缺妥当性。

问题之六

离婚协议中对房产出资、还贷金额的归属进行约定，是否可以认定双方就该房屋分割达成一致意见？

裁判观点

婚姻关系存续期间夫妻贷款所购产权房属双方共同财产，双方在离婚协议中仅约定各方出资、还贷金额的归属，并继续保持对房屋共同共有状况，而并未确定离婚后房屋归属或具体分割方案的，不能认定双方已就该房屋分割达成一致意见。登记离婚后，一方起诉分割该房屋的，可参照上述协议确定房屋出资情况并结合夫妻共同财产分割的一般规则予以处理。

问题之七

夫妻婚后贷款所购且产权登记不涉及他人的产权房如何分割？如何确定可供分割的财产价值？

裁判观点

人民法院对属于夫妻共同财产的房屋，可根据双方出资贡献等情况，结合照顾女方、子女、无过错方等原则，判决该房屋归属于夫妻一方所有，由该方向另一方支付房屋折价款。在计算房屋折价款时，以房屋现存的可供分割的财产价值(V)而非房屋市值(A)为计算基数。具体可通过双方协商或委托评估等方式确定房屋市值(A)，另须查明尚欠的贷款本金(B)，以房屋市值扣除尚欠的贷款本金确定可供分割的财产价值(V=A-B)，尚欠的贷款利息不应扣除。

问题之八

夫妻一方婚前与其父母共同购买房屋登记为该夫妻一方与其父母中一人共同共有，或者与其父母共同共有，房屋按揭贷款在该夫妻一方名下；离婚时，因婚姻期间该夫妻一方所还贷款实际由夫妻共同财产承担，那么，应如何确定夫妻另一方应获得的补偿款？

裁判观点

参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条规定的精神，夫妻一方婚前所购房屋无论登记权利人是否仅限于其一人，只要婚后以夫妻共同财产进行还贷，则均应由其对夫妻另一方参与共同还贷的款项及其对应的财产增值部分进行补偿。但是，确定上述共同还贷款项所对应的增值部分时，应区别于夫妻一方婚前购房仅登记于该方一人名下的情形。

具体可分步计算：

(一)综合房屋产权人数、相互间的父母子女关系、出资贡献情况等因素确定登记产权的夫妻一方能够享有房屋增值利益的比例a；

(二)确定夫妻可共同享有的房屋增值利益=a×婚内总房屋增值(不考虑其他因素情况下可简化为离婚时和结婚时房屋市值的差额)；

(三)确定婚内夫妻所还贷款本息相对于登记产权一方对房屋所有出资贡献的比例b；

【b=婚内还贷本息/(所有已还贷本息 尚欠贷款本金)，此时由于登记产权夫妻一方主要以承担贷款方式对房屋出资，故其对房屋的所有贡献理应包括婚前已归还贷款本息、婚内所还贷款本息及尚欠贷款本金部分】；

(四)确定可作为夫妻共同财产予以分割的价值即另一方补偿款的计算基础v(v=婚内还贷本息 b×a×婚内总房屋增值)，不考虑其他因素情况下另一方应获得上述财产价值的一半。

问题之九

夫妻一方在婚后将自己婚前个人房产出售，以售房所得款为主要出资购买了另一套房屋，现诉请分割该套房屋，如何把握分割规则？

裁判观点

夫妻婚后所购产权房除双方有约定外，应依据《民法典》第一千零六十二条、第一千零六十三条，结合房屋登记和出资情况，确定该房屋是否属于夫妻共同财产。除夫妻一方婚前个人房产完全足以购买新房产且新房产仍登记于该夫妻一方一人名下等少数情况外，夫妻婚后所购房屋无论登记于夫妻一方还是双方名下，一般均属于夫妻共同财产。夫妻共同房产的分割，应参照共同共有财产分割的一般原则，按照照顾子女、女方和无过错权益的原则予以确定。即便该房产的出资主要

例如，出售个人房产a得款500万，购置600万新房屋，现新房屋增至1000万。分割新房屋时，不能当然将其中500万作为一方个人财产，仅将另500万作为夫妻共同财产分割；更不能将500万及其对应的增值份额即500 500/600×(1000-600)作为夫妻一方个人财产，剩余部分作为夫妻共同财产分割。

问题之十

夫妻婚后共同出资购买产权房登记在夫妻一方与未成年子女名下，离婚时如何分割？

裁判观点

夫妻双方婚后共同出资购买的产权房，无论登记为夫妻双方还是夫妻一方及未成年子女名下，均宜认定为夫妻双方与子女共同所有，在产权登记中未约定按份共有的，应认定为共同共有。

若夫妻离婚时子女仍未成年，该房屋分割可在离婚纠纷案件中一并处理。可结合夫妻双方居住情况、抚养子女情况等确定房屋归属，由取得房屋产权的夫妻一方向另一方支付折价款。若夫妻双方对未成年子女应分得的份额无法协商一致，因房屋购买及还贷过程中未成年子女均未出资，宜在均等分割基础上酌情适当降低未成年子女的份额。

-END-

以下文章

⊙ 本文长约4911字，阅读需时13分钟

本文

编者按：

上海二中院“改发案件类案裁判要点”是对特定类型改发案件中常见问题及裁判规则的归纳提炼。裁判要点以我院审委会通报的形式呈现，并下发辖区法院，以促进类案同判和适法统一。本文刊发的“涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点”，由我院未成年人与家事案件综合审判庭翁俊审判团队整理而成，对我院近年审结的涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件中常见的对离婚纠纷中以夫妻一方婚前财产为主在婚后购买的房屋如何分割、夫妻婚后共同出资且登记在夫妻一方与未成年子女名下的房屋如何分割等问题做出梳理和回应。

涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点

问题之一

夫妻一方婚前购买的产权房仅登记在其一人名下，首付款由其父母出资且贷款由其与父母共同承担，结婚后以夫妻共同财产还贷，夫妻另一方离婚时主张处理该房产的，是否因财产涉及他人而予以另案处理？

裁判要点

夫妻一方婚前购买的产权房仅登记在其一人名下，无论其父母是否出资并参与共同还贷，是否具有与其共有房屋的意思或约定，都只属于该夫妻一方与其父母之间的权利义务关系，除非夫妻另一方明确认可外，不对夫妻另一方产生法律约束力。夫妻另一方基于其以夫妻共同财产参与还贷而在离婚案件中要求处理该房产的，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条的规定予以支持，不得以该房屋涉及夫妻一方父母的权利而不予处理。

问题之二

夫妻双方及一方父母共同登记为房屋产权人，离婚时在离婚协议中约定夫妻一方(父母非产权人一方)在收到对方支付的房屋折价款后从登记权利人中“除名”，这种约定是否有效以及离婚后可否以折价款过低、约定属于赠与为由请求撤销？

裁判观点

夫妻与一方父母共有的房屋，离婚时原则上应由所有产权人共同协商该房屋的分割。但若夫妻达成离婚协议，约定一方放弃自身产权、另一方支付一定折价款的，则因该协议并未涉及其他产权人的权利义务，对夫妻二人均具有法律约束力。双方登记离婚后，该协议生效，双方均应履行协议。因离婚协议兼具财产性和人身性，与赠与行为强调的无偿性、无因性明显不同，即便夫妻双方就一方放弃产权获得的折价款约定较低，夫妻一方主张行使任意撤销权，或以协议显失公平为由主张撤销离婚协议的，也不应予以支持。

问题之三

夫妻可能系为规避房产限购政策而离婚，所购买的房屋登记于夫妻一方名下，该房屋是否属于其个人财产？

裁判要点

对于产权房是否属于夫妻共同财产，把握的一般原则是：非婚状态下购买的房屋为个人财产，婚内购买的房屋为夫妻共同财产。考虑到从签订买卖合同到产权登记往往有时间差，而产权登记只是买卖合同履行的结果。因此，一般以签订买卖合同的时间来判断房屋是否属于婚内购买。但上述一般规则并不排除夫妻可在非婚状态时即以共同购买的合意共同出资购买房屋，此时该房屋宜参照夫妻共同财产予以处理。

在发生夫妻可能系为规避房产限购政策而离婚购房的情形时，可综合考量签订房屋买卖合同时间、离婚时是否分割夫妻共同财产、是否复婚等事实来判断房屋究竟属于一方个人财产还是夫妻共同财产。若查明出资

问题之四

夫妻一方婚前贷款购买产权房并登记在自己一人名下，婚后以夫妻共同财产还贷的，离婚时该房屋如何处理？

裁判观点

对于夫妻一方婚前贷款购买产权房并登记在自己一人名下的情形，在适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条时，应注意甄别房屋登记权利人是否“以个人财产支付首付款”。

情形1：若产权登记一方完全以个人财产支付首付款，则完全符合上述司法解释的规定，离婚时双方协议不成的，通常由产权登记一方就婚后共同还贷款项及其对应的财产增值部分对另一方进行补偿，该财产增值部分以房屋现价值相对于夫妻结婚时点的增值(离婚时市值-结婚时市值)为计算基础。

情形2：若夫妻非登记一方有证据证明自己婚前即以个人财产参与首付款出资，则产权登记一方就非登记一方的首付出资、婚后共同还贷款项及二者对应的财产增值部分均应进行补偿。其中，非登记一方婚前出资对应的增值部分以房屋现价值相对于购房时点的增值(离婚时市值-购房时市值)为计算基数。此时，若非登记一方同时有证据证明其婚前出资是基于双方均认可房屋系为结婚、长期共同生活使用目的而购置，则该房屋虽登记于一方名下，但分割时宜将房屋视为二人共有而予以处理，可以参考出资比例，适当考虑双方是否长期共同生活、婚姻关系存续时间长短等因素。

问题之五

婚前男女双方以结婚为目的，由一方出首付款、另一方贷款共同购买产权房登记于二人名下的，离婚时该房屋如何处理？

裁判观点

男女双方婚前以结婚为目的共同出资购买产权房，如未约定按份共有则可认定系共同共有，参照共同共有财产分割的一般原则，兼顾照顾子女、女方和无过错方权益的原则予以确定。对于一方出首付、另一方贷款的情形，若判决确认房屋归出首付款一方所有并由其负担离婚后贷款的偿还，则须特别考虑婚姻期间的长短对实际归还贷款金额的影响——若婚姻存续期间较短，则仅贷款出资的夫妻另一方实际对房屋的出资贡献非常有限，应在均分基础上适当调低该方的产权份额比例，尽量避免利益失衡的情形，如，取得产权的一方实际所支出的首付款、给另一方的折价款加上尚欠的贷款本金总和过高于房屋现价值。

例如，400万(男方300万首付 女方100万贷款)房屋现值为500万(尚余80万贷款)，男女双方可分割的房屋价值420万元，若给女方30%，男方实际就为房屋花费300万首付、126万给女方折价款及未来还需承担80万贷款，总计506万已高于房价；若无其他因素，分配给女方更高比例则欠缺妥当性。

问题之六

离婚协议中对房产出资、还贷金额的归属进行约定，是否可以认定双方就该房屋分割达成一致意见？

裁判观点

婚姻关系存续期间夫妻贷款所购产权房属双方共同财产，双方在离婚协议中仅约定各方出资、还贷金额的归属，并继续保持对房屋共同共有状况，而并未确定离婚后房屋归属或具体分割方案的，不能认定双方已就该房屋分割达成一致意见。登记离婚后，一方起诉分割该房屋的，可参照上述协议确定房屋出资情况并结合夫妻共同财产分割的一般规则予以处理。

问题之七

夫妻婚后贷款所购且产权登记不涉及他人的产权房如何分割？如何确定可供分割的财产价值？

裁判观点

人民法院对属于夫妻共同财产的房屋，可根据双方出资贡献等情况，结合照顾女方、子女、无过错方等原则，判决该房屋归属于夫妻一方所有，由该方向另一方支付房屋折价款。在计算房屋折价款时，以房屋现存的可供分割的财产价值(V)而非房屋市值(A)为计算基数。具体可通过双方协商或委托评估等方式确定房屋市值(A)，另须查明尚欠的贷款本金(B)，以房屋市值扣除尚欠的贷款本金确定可供分割的财产价值(V=A-B)，尚欠的贷款利息不应扣除。

问题之八

夫妻一方婚前与其父母共同购买房屋登记为该夫妻一方与其父母中一人共同共有，或者与其父母共同共有，房屋按揭贷款在该夫妻一方名下；离婚时，因婚姻期间该夫妻一方所还贷款实际由夫妻共同财产承担，那么，应如何确定夫妻另一方应获得的补偿款？

裁判观点

参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条规定的精神，夫妻一方婚前所购房屋无论登记权利人是否仅限于其一人，只要婚后以夫妻共同财产进行还贷，则均应由其对夫妻另一方参与共同还贷的款项及其对应的财产增值部分进行补偿。但是，确定上述共同还贷款项所对应的增值部分时，应区别于夫妻一方婚前购房仅登记于该方一人名下的情形。

具体可分步计算：

(一)综合房屋产权人数、相互间的父母子女关系、出资贡献情况等因素确定登记产权的夫妻一方能够享有房屋增值利益的比例a；

(二)确定夫妻可共同享有的房屋增值利益=a×婚内总房屋增值(不考虑其他因素情况下可简化为离婚时和结婚时房屋市值的差额)；

(三)确定婚内夫妻所还贷款本息相对于登记产权一方对房屋所有出资贡献的比例b；

【b=婚内还贷本息/(所有已还贷本息 尚欠贷款本金)，此时由于登记产权夫妻一方主要以承担贷款方式对房屋出资，故其对房屋的所有贡献理应包括婚前已归还贷款本息、婚内所还贷款本息及尚欠贷款本金部分】；

(四)确定可作为夫妻共同财产予以分割的价值即另一方补偿款的计算基础v(v=婚内还贷本息 b×a×婚内总房屋增值)，不考虑其他因素情况下另一方应获得上述财产价值的一半。

问题之九

夫妻一方在婚后将自己婚前个人房产出售，以售房所得款为主要出资购买了另一套房屋，现诉请分割该套房屋，如何把握分割规则？

裁判观点

夫妻婚后所购产权房除双方有约定外，应依据《民法典》第一千零六十二条、第一千零六十三条，结合房屋登记和出资情况，确定该房屋是否属于夫妻共同财产。除夫妻一方婚前个人房产完全足以购买新房产且新房产仍登记于该夫妻一方一人名下等少数情况外，夫妻婚后所购房屋无论登记于夫妻一方还是双方名下，一般均属于夫妻共同财产。夫妻共同房产的分割，应参照共同共有财产分割的一般原则，按照照顾子女、女方和无过错权益的原则予以确定。即便该房产的出资主要

例如，出售个人房产a得款500万，购置600万新房屋，现新房屋增至1000万。分割新房屋时，不能当然将其中500万作为一方个人财产，仅将另500万作为夫妻共同财产分割；更不能将500万及其对应的增值份额即500 500/600×(1000-600)作为夫妻一方个人财产，剩余部分作为夫妻共同财产分割。

问题之十

夫妻婚后共同出资购买产权房登记在夫妻一方与未成年子女名下，离婚时如何分割？

裁判观点

夫妻双方婚后共同出资购买的产权房，无论登记为夫妻双方还是夫妻一方及未成年子女名下，均宜认定为夫妻双方与子女共同所有，在产权登记中未约定按份共有的，应认定为共同共有。

若夫妻离婚时子女仍未成年，该房屋分割可在离婚纠纷案件中一并处理。可结合夫妻双方居住情况、抚养子女情况等确定房屋归属，由取得房屋产权的夫妻一方向另一方支付折价款。若夫妻双方对未成年子女应分得的份额无法协商一致，因房屋购买及还贷过程中未成年子女均未出资，宜在均等分割基础上酌情适当降低未成年子女的份额。

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