建筑物和建设用地使用权要抵押吗，以建筑物抵押的建设用地使用权

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将土地上的建筑物抵押后，又将该土地上的建设用地使用权抵押给其他债权人，这样可以最大限度地募集资金，但是这种情况往往导致抵押权人之间的抵押权相冲突，那么建设用地使用权及其上建筑物是否能分别办理抵押呢？

网友咨询：

关于建设用地使用权及其上建筑物是否能分别办理抵押？

广东方普律师事务所陈永亮律师解答：

建设用地使用权及其上建筑物不能分别抵押，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。没有一并抵押的，视为一并抵押。

建设用地是建造建筑物、构筑物的土地。按其利用方式，可分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等。按权属，建设用地分为国有建设用地和农村集体建设用地。

1、国有建设用地使用权取得方式：

国有建设用地使用权可采取出让、转让、租赁或者划拨等方式取得。

2、农村集体建设用地使用权取得方式：

乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，可以按规定申请农村集体建设用地使用权。

《民法典》

第三百九十七条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

陈永亮律师解析：

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对于该土地上新增的建筑物，由于其不在抵押合同约定的抵押财产的范围内，因此不属于抵押财产。

为了实现抵押权，需要处分抵押的建设用地使用权时，如果该土地上已存在建筑物，一般来讲，只有将建筑物与建设用地使用权一并处分，才能实现建设用地使用权现实的使用价值和交换价值，这就是为什么在实践中要遵循“房随地走”的原则。因此，处分抵押的建设用地使用权实现抵押权时，虽然新增的建筑物不属于抵押财产，仍可以将其与建设用地使用权一并处分。但处分后，由于新增的建筑物不属于抵押财产，处分新增建筑物所得的价款，抵押权人没有优先受偿的权利。只能作为普通债权人行使权利。

陈永亮律师，律所公司治理部负责人，暨南大学毕业。十年劳动部门仲裁及监察执法工作经验，善于为企业控制用工风险。知你所需，先你所想。

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