商品房买卖合同法定解除条件，解除商品房买卖合同判决书

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商品房买卖合同的解除事由？ (一)商品房买卖合同的解除事由种类 商品房买卖合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。 商品房买卖合同的解除事由分为约定解除和法定解除，约定解除又分为协议解除和约定解除权的解除。协议解除是指在合同履行过程中，当事人经协商一致同意解除合同。约定解除权的解除是指在合同中约定解除合同的事由，待约定的事由出现时，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。法定解除是指在履行合同过程中出现法律规定的解除合同的情形，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。《合同法》和《解释》均规定了合同的法定解除事由。如果当事人将法定解除事由在商品房买卖合同申明确约定出来，此时原来本为法定的解除事由则成为了约定解除权的解除事由。 在商品房买卖合同纠纷中，约定解除权的解除和法定解除，尤其是法定解除的适用较为普遍。 (二)商品房买卖合同的法定解除事由 《合同法》第九十四条规定的合同解除事由，相对于商品房买卖而言是一般规定，当然可适用于商品房买卖合同，在此不赘述。 《解释》涉及合同解除的条文多达10条，占全部解释条文28条的35.7%，这些条文对解除事由作了明确的列举规定。概括起来，主要有以下几种：

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1、根本违约：①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;④房屋主体结构质量不合格;⑤房屋质量问题严重影响正常居住使用的。 2、迟延履行：①出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;②办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。 3、其他解除情形：①面积误差比绝对值超出3%;②商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

解除房屋买卖合同可以主张赔偿吗

可以主张违约金和房屋增值部分的损失。一、房屋增值部分的损失。根据《合同法》的规定，一方违约，给对方造成损失的，对方可要求损失赔偿，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。房屋差价损失属于损害赔偿的范围，买方以同样的价格不可能再买到同样户型的房屋，丧失了购买房屋的机会，因此可要求对方赔偿。对于房屋差价损失的确定，原则上可比照最相类似房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点，则应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。二、按照房屋买卖合同中约定的违约条款要求对方支付违约金。如果在房屋买卖合同中对违约金作出约定，买方在卖方违约的情况下，可以提出解除房屋买卖合同，并要求对方承担违约金。在这需要强调的是，违约金要与实际损失相当，约定的违约金如果低于实际损失时，买方可以要求增加违约金，但如果违约金高于事实损失的30%的，卖方会要求法院降低。

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