买卖不破租赁什么情况下无效，买卖不破租赁法院执行破租赁吗

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买卖不破租赁是指房屋租给租客后，任何产权上的交易或变动，不能影响有约在先的租赁合同！在租期未到前，租客的使用权利具有法律保障效力。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 这是对“买卖不破租赁”原则的规定，其目的是保护相对弱势的承租人的权利。但是，保护承租方的同时，对于出租方和第三人的权利也要保护，尤其是为了保护第三人的合法权利，法律对“买卖不破租赁”原则做了限制。满足“买卖不破租赁”的所需条件：租赁合同和买卖合同均合法有效；买卖合同在租赁合同签订后、租赁期限前签订；租赁物已交付给承租人使用。

网友咨询：

买卖不破租赁在理论上偏重于房屋土地等不动产 有到题涉及了汽车...郁闷。。。。怎么回事？？？

律师解答：

买卖不破租赁是在合同法租赁合同里规定的，租赁合同讲的是“租赁物”，而不是“租赁房屋、土地”，所以汽车也应当适用。更何况，汽车的买卖是登记对抗主义，如果未经登记，即使不援引买卖不破租赁，也不能对抗善意第三人（如承租人）。

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；如果先抵押再出租仍然适用买卖不破租赁原则，势必导致在通过拍卖等方式实现抵押权的时候标的房屋的价值大打折扣，这会严重损害抵押权人的合法权利；抵押权具有公示效力，承租人租赁有抵押权的房屋本身即有过错，甚至可能存在与出租人恶意串通损害抵押权人权利的情况。因此，通过利益衡量和价值判断，应当将此种情形作为“买卖不破租赁”的例外为宜。

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。无论是什么情况进行查封，因为查封具有公示的效力，申请查封人（债权人）的权利应当优先于查封之后租赁标的房屋的承租人的权利。即房屋在出租前已经被人民法院查封的，不适用“买卖不破租赁”原则。

买卖不破租赁’原则赋予承租人承租权对抗租赁物所有权受让人所有权的目的是为了维护承租人生活或者经营的稳定，使承租人的正常生活或者正常经营不因租赁物所有权的变动而受到影响”。

法妞结语：承租人并无法预期，所租赁的房屋在租赁期间内会发生物权变动；房屋出租人基于租赁合同受领租赁期限内的租金，具有法律上的原因，也并非不当得利。承租人向房屋出租人支付未来租金，尽管租赁合同不致因此受有影响，但出租人就该期间内的租金请求权自然因此消灭。据此而言，继受出租人地位的受让人，自然无法行使已经消灭的租金请求权。

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