宅基地使用权随房屋转移的原则，宅基地使用权也转让了对吗

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农村集体经济组织的成员将自家宅基地上的房屋交由他人使用，经过几年以后承租人不离开，辩称时间经过那么久，其已经取得该房屋以及该房屋上的宅基地使用权，是否合理呢？

网友咨询：

宅基地让别人使用超过几年使用权转移？

浙江远策律师事务所严艳滢律师解答：

宅基地的所有权是村集体的，村集体经济组织成员享有使用权，这是要在村上去审批，然后根据你们属地政府同意了之后，你才能申请到宅基地的。给别人使用，别人可以有偿使用，相当于租赁的关系，他不存在使用权的转移，如果说是买卖宅基地，那只能是经过村委会同意在集体经济组织成员之间流转，宅基地转让的需要签订有效的转让合同，已经登记的宅基地转让的应当办理变更登记，不是说超过几年权利就发生转移。

《民法典》第三百六十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

严艳滢律师解析：

当事人可能混淆了所有权转移和取得时效的区别，需要注意的是我国法律没有规定取得时效，因此当事人占有一定动产或者不动产经过一段时间后，也不会取得该财产的所有权。其他国家有关于取得时效的规定，在此简单介绍取得时效的构成要件：

1、须对他人的财产进行占有。时效取得所有权的标的物须为他人的动产或不动产，而且以占有人对财产有持续不断的占有为前提。对自己的财产占有不发生时效取得的问题．对无主财产的占有只会发生先占的问题。

2、占有应为自主占有、和平占有及公然占有。第一，自主占有。自主占有指以自己所有的意思占有标的物，即把自己当成所有权人占有标的物，它是取得时效的核心要件。至于占有人是不知无所有权而误信有所有权的善意占有人，还是明知无权占有而恶意占有的恶意占有人，法律在所不问。但保管人、承租人、借用人等对物的占有，因为内心状态是替所有权人占有标的物，属于他主占有，不管占有多长时间都不能产生时效取得的后果。第二，和平占有。和平占有，指非以暴力或胁迫的手段取得或维持的占有。如果是以抢劫、抢夺、胁迫等手段取得的占有或者在别人索要时以暴力手段维持自己的占有，则不能时效取得标的物。行为不轨的人哄抢、私占公共财产的行为也就根本不能构成时效取得。第三，公然占有。公然占有是指不带隐秘瑕疵的占有，即将对标的物的占有事实向社会公开，不加隐瞒。至于如何认定是公然还是隐瞒，则应依社会的一般观念予以判断，如占有人将恶意取得的冬装，冬天穿着，夏天则藏进衣柜，此种情形应构成公然占有；又如名画公开展出或在新闻媒体进行报道构成公然占有，因为权利人如果关心该画则应该通过发达的传媒知悉这些消息，不过该画若隐匿于家中则不是公然占有。之所以要求公然占有．是为了使得真正权利人发现自己的财产在谁那，以及时追回；如果他明知自己财产的所在，却仍然怠于向无权占有人索要，那么一定期间经过他失去此项财产也是自愿承担的风险。这样要求占有人自主、和平、公然占有经过一定的期间，也能防止取得所有权演变为“盗窃”。

3、占有须经过一定期间。取得时效制度设立在于保护持续、水久占有动产或不动产的事实。因此，占有人虽然对标的物为自主占有、和平占有及公然占有，但如果占有没有经过法律规定的特定期间，仍不能依时效取得所有权。各国民法对此段期间的规定并不一致，但一般都规定动产时效取得的期间短于不动产时效取得的期间。占有开始的时候如果占有人为善意，即他不知道所有权不是自己的，比如甲从其父亲那里继承了一幅古画，其实这幅古画为其父亲的好友乙所有，这种情况下法律规定的期间比较短；相反如果占有人为恶意，比如上例中甲明知古画属于乙所有，则要经过很长一段时间才能时效取得。如果在这段期间内真正的权利人出现要求无权占有人返还财产，则时效中断，占有人须无条件返还。

严艳滢律师中国政法大学法学硕士（民事诉讼法学），7年执业律师，常年致力于民商事领域诉讼以及非诉讼业务。

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