房地产涉及的合同有哪些种类，房地产合同补充条款

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房地产领域合同编条款解读

（一）租赁合同

1、租赁合同效力的独立性

解读：本条为新增条款，主要是是为了从立法上明确租赁未备案不影响合同效力。这也是审判实践中普遍得到认可的一种观点，并且与之前最高人民法院颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”是相符合的。

2、承租人的基本义务

3、出租人的维修义务

4、租赁物的改善

5、转租的效力

6、出租人的异议期间

解读：本条为新增条款，同样是顺应了审判实践中的常见问题，承租人转租后，出租人并未明确表示异议的一种状态，是否可以认为出租人已经“默认了”承租人的转租行为？民法典新增的此条就是明确了该问题，明知转租六个月内无异议的视为出租人同意转租。

7、租金的拖欠与折抵

解读：本条为新增条款，该条是顺应了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”主要以立法形式正式确认了次租人可代付租金、违约金。

8、支付租金的期限

9、租赁合同的解除

10、所有权变动后的合同效力

11、承租人优先购买权以及出卖人的通知义务

解读：完善了对承租人优先购买权的具体规定，以立法的形式确定了之前最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： 1. 房屋共有人行使优先购买权的；2. 出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；3. 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；4. 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

12、出租人违反通知义务的后果

解读：该条款为新增条款，主要是说明了损害优先购买权不影响出租人与第三人买卖合同的效力这一点。以立法的形式确认了之前最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

13、租赁物的灭失

14、租期不明的处理

15、续租

解读：确立了房屋承租人的优先续租权。

（二）建设工程合同

1、总包与分包

2、合同无效工程款的结算

解读：现《民法典》新增第七百九十三条直接承袭自《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释〔2004〕14号】第二条与第三条的规定。司法实践中，工程合同无效但工程质量合格的，可参照合同约定支付工程价款，建设工程司法解释确立的这一裁判规则经多年检验，为建筑行业广泛接受，且行之有效，能够有效地平衡发包人、承包人及业主之间的利益。本条更是将建设工程司法解释中“承包人请求参照合同约定支付工程价款的”变更为“可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人”，既扩大了参照的请求主体（承包人、发包人均可）；又点出该种方式的折价补偿性质，澄清了实务中对本条的错误理解（无效合同按有效处理）。

3、勘察、设计合同主要内容

4、施工合同主要条款

5、建设工程监理

6、施工合同的解除

解读：现《民法典》新增第八百零六条为三合一，来源于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释〔2004〕14号】第八条【发包人法定解除事由】、第九条【承包人法定解除事由】及第十条【合同解除后果】的规定。但本条在内容上更加精炼，且为与民法典合同编总则相协调，防止条文堆砌，将建设工程司法解释上述条款中的一些通用的合同法定解除事由予以删减，如预期违约、迟延履行主要债务(未完工、未付款）等；只是保留并明确了建设工程特有的法定解除事由。

7、工程价款的支付

解读：现《民法典》第八百零七条将《合同法》第二百八十六条中承包人向法院主张工程价款优先受偿权（法院将该工程依法拍卖）的方式由申请改为请求，明确在司法实践中承包人主张工程价款优先受偿权应正式向法院提出（增加）诉讼请求，且与《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》【法释〔2018〕20号】第十九条、第二十条的规定及用语保持一致。

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