所有业主共有和部分业主共有区别，业主对共有部分的共有权利及义务

今天小编为大家分享关于法律法规的相关知识，增强法律意识；找律师，免费律师在线咨询！

现实生活中常发生小区业主共有权受侵害的情形——比如小区里常年停放着的“僵尸车”

再比如在公共过道放物品并且还做了道门

当业主共有权受到不同程度的侵害时应如何维护业主合法权益？

本期小编归纳了最高法认定业主共有权益的裁判规则8条，为大家遇到的类似纠纷提供参考

1.专项维修资金属业主共有，缴纳专项维修资金是业主的一项法定义务，业主拒绝缴纳并以诉讼时效提出抗辩的法院不予支持——上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案

本案要旨：专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持。

案号：(2011)沪二中民二(民)终字第1908号

审理法院：上海市第二中级人民法院

来源：最高人民法院第14批指导性案例第65号

2.物业管理用房为业主共有，该房的分割、转移、调整或重新配置应由业主共同或业主大会决定——徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案

本案要旨：业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。

物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。

案号：（2012）泉民初字第1486号

审理法院：江苏省徐州市泉山区人民法院

来源：《最高人民法院公报》2014年第6期（总第212期）

3.房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务——张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案

本案要旨：在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。

案号：(2013)鄂武汉中民终字第01019号

审理法院：湖北省武汉市中级人民法院

来源：《最高人民法院公报》2014年第11期(总第217期)

4.建筑物共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益属全体业主所有，物业服务企业进行经营管理的可享有一定比例的收益——无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案

本案要旨：根据《物权法》第72条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

审理法院：江苏省无锡市锡山区人民法院

来源：《最高人民法院公报》 2010年第5期(总第163期)

5.业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定——青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案

本案要旨：1.业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

2.对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

3.业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。

审理法院：江苏省南京市江宁区人民法院

来源：《最高人民法院公报》2007年第9期（总第131期）

6.小区车位在无法办理产权登记成为专有部分时应当属于业主共有——重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案

本案要旨：小区开发商支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，故该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应由小区业主共同所有，开发商无权出售。

案号：（2017）最高法民申2817号

审理法院：最高人民法院

来源：法信精选

7.架空层应由全体建筑物区分所有权人共同使用——广东省深圳市福田区南天一花园业主委员会诉深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权责任纠纷案

本案要旨：架空层是建筑物整体结构的一部分，是该建筑物的附属设施，应由建筑物全体区分所有权人共同享有。开发商不是建筑物架空层的所有权人，其擅自改变架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了全体业主的合法权益。物业服务企业接受开发商的委托对外出租架空层并收取租金，对于该侵权行为给全体业主造成的经济损失亦有过错，开发商及物业服务企业应向全体业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。

案号：（2013）民提字第94号

审理法院：最高人民法院

来源：法信精选

8.锅炉房为小区内的公共设施，属于小区业主共同所有——再审申请人吉林省远洋建设有限公司、费国福因与被申请人镇赉县荣祥热力有限公司财产损害赔偿纠纷案

本案要旨：锅炉房为小区内的公共设施，属于小区全体业主共同所有。业主在购房时已缴付供暖设施的费用，建设锅炉房属于购房合同中的附随义务，锅炉建造者以支付了建造锅炉房的费用为由主张对锅炉房享有所有权缺乏依据。

案号：（2013）民申字第494号

审理法院：最高人民法院

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