房屋所有权和房屋建筑物所有权，土地所有权和建筑物所有权

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建筑物区分所有权是中国物权法专章规定的不动产所有权一种形态。所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，严格而言，与物权客体须为独立物，以及一物一权主义原则不相符合。但是依社会观念，一建筑物区分为若干部分，各有该部分的所有权，应为常有之事，而且这样也不妨碍物权的公示，无害于交易安全。基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，须具备一定条件，才可以在作为建筑物区分所有中专有权的客体。

法妞网友咨询：

谁知道业主的建筑物区分所有权包括哪三个部分？ 王丽娜律师解答： 建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。 建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形。这种状况，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。物权法适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权。 王丽娜律师补充：

建筑物区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。根据我国物权法第六章，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，专有部分的认定标准是：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。专有部分属于不动产，登记系专有部分界定的标准之一，实践中存在一些本应属于专有部分却无法进行登记的情况，但是不排除日后能够办理登记，故专有部分的标准之一是“能够登记”。一套房屋中的一个房间不具有独立的与外界相通的出入口，不具有利用上的独立性，不可以排他使用，且不能单独进行登记，故不属于专有部分。

王律师结语：专有部分还包括整栋建筑物、特定空间及露台等，其中特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围，如车位、摊位等。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。小区内的独栋别墅也属于专有部分，其所有权人对其享有专有部分权利。

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