住房改为商业用房违规吗，住宅改为商业用房什么时候限制

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在我国，土地是归于国家和集体所有的，并且土地的规划是非常严格的，就连房子也是并不例外的，根据有关法律规定，将住宅或其他用房改作经营用房的，应征得规划和房管部门的同意。根据上海市的有关规定，业主改变住宅使用性质是可以的，但前提是应当向所在区、县房地管理部门申请，经审批同意后才可以。一般来说，公建设施、商业网点和社区配套服务设施不足，不能满足日常使用要求以及从事市政府鼓励类行业的，再复合某些情况下是可以申请改变住宅使用性质。

法妞网友咨询：

前几天潍坊街道工商所给我一份《经营场所证明》，让街道办事处盖章，街道办事处说，我们房产证上是住房性质的，不能盖章。需要商业性质的才能盖章。我就想在自己的房子（宅基地）里做点小卖部。怎么可以住改商呢？需要什么手续。 难道不能住改商吗？难道不能用自己的宅基地吗？是不是征得邻居同意可以住改商呢？

刘欢律师解答： 申请改变住宅使用性质须符合下列条件： （一）沿街底层住宅； （二）符合城市规划要求； （三）符合房屋使用安全； （四）不造成居住使用困难； （五）不影响相邻房屋使用； （六）不影响文物和优秀近代建筑物保护； （七）相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明，改作经营餐饮和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；改作其他用途的，须提交相邻的上、左、右业主或使用人的书面同意证明； （八）承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明。 刘欢律师补充：

根据我国物权法第七十七条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、十一条规定，住宅改为经营性用房需要满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主同意。有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内；建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的，应证明利害关系的存在，即应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。在业主将房屋出租或者出借情况下，物业使用人有提出异议的权利。有利害关系业主的意见表达不适用“多数决”原则，即“住改商”行为应经全部有利害关系业主同意。未经有利害关系的业主同意将住房进行商业经营的，有利害关系的业主有权根据物权法等法律规定，主张排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等民事责任。该民事责任的承担并不以已经造成实际损害为限，具有损害发生危险时，有利害关系的业主也可以请求排除妨害、消除危险。

刘律师结语：想要改变性质，应当按照房管部门审核批准的用途和经营项目使用，如需改变批准的用途或经营项目的，应当按照上述规定重新办理审批手续。所以，先去规划部门申请更改房产性质为商业，取得规划部门同意的文件之后，再去地政部门补交低价并签订补充合同，然后再去登记部门做变更登记，将房产证上的性质更改为商业。

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