回迁房和商品房的房产证一样吗，回迁房办了房产证就是商品房吗

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回迁房是发展商征收土地时赔给回迁民的房子，随着旧城的改造不断深入，获得回迁房的拆迁户不断增多，回迁房交易也较为常见。

网友咨询：

回迁房和商品房的房产证一样吗？

山东圣义律师事务所张兴柱律师解答：

回迁房和商品房的房产证不一样的。

回迁房与商品房虽然在房产证上没什么较大的区别，但是上面所登记的信息会存在一定的差异，商品房房产证上的信息为商品房，而回迁房房产证上的信息通常是要根据拆迁房产的类型来决定的，可以是商品房，也可以是经济适用房，所以回迁房和商品房是有所不同的。

如果是回迁房，在上市交易的时间会受到一定的限制，而且出售的金额也会偏低。在购买回迁房时，首先要了解一下房产证上的信息，而且一定要购买有房产证的房屋。

山东圣义律师事务所张兴柱律师解析：

购买回迁房的风险如下

1、无法办理房屋产权证，不能将房屋过户至自己名下

产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益。许多“回迁房”会因各种复杂原因暂无法领取房产证，因此从回迁户手里购买的回迁房，无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证，但办证时间难保障。

2、存在一房多卖风险及违约风险

在房价上涨时，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。此外，大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，回迁房可能会被法院查封。

3、过户登记费用高

回迁户可以享受的一些政策优惠，但回迁房过户交易时会面临补交一些费用的情况，增加了过户登记费用支出。比如，回迁房若是使用的划拨土地，则需补交土地出让金变成出让土地，才能办理土地使用证。

4、存在安全隐患

有不在少数的回迁房在物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。况且，很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。

【法律依据】

《土地管理法》第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

张兴柱律师简介

张兴柱律师，年承办案件百余件，执业领域涵盖民商事案件、刑事辩护、行政诉讼，擅长领域：合同纠纷、债务债权、建设工程、民间借贷、婚姻家庭、刑事辩护、行政诉讼。联系电话：13396417052（微信同号）

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