合同如何签订规避风险，房东合同怎么签能规避风险

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房子作为老百姓生活的标配硬件，买卖过程中产生的纠纷也着实繁多。如果规避这些风险？掌握房屋买卖合同中需要注意的事项，才可以买房后高枕无忧。一起来看看吧。

网友咨询：

法院判决书上只是说签订的房屋买卖合同无效，我拿判决书到产权登记机关，想把房产证产权人变更回原产权人，工作人员称没有标明是非善意取得，只是合同无效，凭判决书无法过户，我该怎么办？房子到底算谁的？

山东恒信通律师事务所夏晓晨律师解答：

可以请求法院来支持你的返还原物的诉求，既然产权登记部门说到了善意取得，那就应该存在在第三人，是不是夫妻共同财产被一方给卖了？一般应该是这样，如果是这样的话，那还真不好说，房子要不回来，可请求卖房子的给予赔偿。

夏晓晨律师普法：

(一)产权性质：

1、商品房

是指直接从开发商手中购买的房屋，这种房屋的建设用地是以出让的形式获得，开发商在取得土地使用权时向国家交纳了土地出让金，够买在够买够买房产时房款内包含了土地出让金，在转让时不用补交土地出让金，买卖双方只负担规定的税费即可，权属性质为大产权，分为其房和现房。

2、已够公房

在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房，此类房屋的建设用地大多是划拨的方式获得，原产权单位没有支付土地出让金，个人购买时房款内不包含土地出让金，如在转让时需要补交土地出让金，俗称小产全。

3、经济适用房

是指直接从开发商手中购买的一种特殊商品房，与一般的商品房相比，免收土地出让金，减免开发商的一些税费，限制了开发商的利润率，因此房价偏低，同时限制了购买人群，只有符合了一定条件人才能购买，在转让时购买人群不受限制，但需要补交土地出让金，因此俗称小产权。

购买条件：必须是市户口，家庭年收入不超过六万元，而且每户只能购买一处。

夏晓晨律师补充：

4、直管公房

指属于北京市直接管理的已购公房，根据政策直管公房可以上市，原产权单位不得阻挠，交易过户手续的办理及交易税费比较明确，属于小产权、使用权。

5、自管公房

直属或企事业单位自行管理的已购公房，自管公房经原产权单位同意的可以比照直管公房上市交易。

(二)中保费

在房屋买卖过程中，买卖的双方通常只关心交易的结果，及易忽略了交易的过程和环节，中保费的收取就是为了促进买卖双方交易成功而设定的，目的确保买房获得产权证明，确保卖方获得总的房款。

(三)三个步骤及八项注意

1、三个步骤

⑴ 卖方必须提供合法的产权证明、

⑵向有关房地产管理部门查验所购房屋来源、

⑶查验房屋有无债务纠纷。

夏晓晨补充：

2、八项注意

⑴产权的可靠性

⑵原产权是否同意出售

⑶有无私搭乱建部分

⑷确认房屋的准确面积

⑸仔细观察房屋的准确面积

⑹考核房屋的配套设施

⑺注意内部装修的状况

⑻物业管理的水平

夏晓晨律师补充：

二手房的税费

(1)商品房(70年)

契 税：是成交价的1.5%

印花税：是成交价的1‰

营业税：房本未满五年的需交纳成交价的5.5%(房本满五年的不需要交纳

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