房地产什么时候能拿到预售许可证，未达预售条件却能申领预售许可证

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《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

网友咨询：

房地产商没有预售许可证怎么回事？

新疆同明律师事务所谭玉林律师解答：

开发商没有预售许可证不可向外售房。

首先，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况，可根据具体条例进行合法维权。

其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

因此，如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同有效；如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》，以规避风险。

由上述也可知，未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商，协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致，主要应通过司法途径解决，也可向当地房地产经营主管部门反映。

谭玉林律师补充：

买房子在现代社会，已经成为必不可少的话题，房子的有无甚至成为结婚的必要条件，商品房作为一种不动产，一方面，其价值相对比较大，一旦发生纠纷，涉诉标的大，有可能是某些业主一辈子的积蓄；另一方面，涉及面广，一个商品房楼盘往往涉及几百户甚至上千户业主，故容易引发群体性事件。因此，为了保护购房者人的合法权益，把商品房控制在有序、稳定的环境中，国家对商品房预售规定来严格条件。根据相关的法律，《城乡房地产管理法》第四十五条第一款规定；“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二)持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计价，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。”该条款规定了商品房预售须满足四个条件。

谭玉林律师总结：

商品房销售许可证是房地产在买卖房屋时必须持的一个证，这个证件是非常重要的，正因为非常重要，所以在实践中，许多开发商是很难拿到的。商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的。

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