租房子后又转租他人有无法律效力，房子被承租人转租怎么起诉

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转租赁是指承租人在租赁期内将租入资产出租给第三方的行为。租赁届满，租赁资产的所有权转移给承租人，而用包含有承租人以廉价购买租赁资产的选择权，原承租人可以任何方式转移该资产。至于转租究竟属于何种性质，则由新租约的特点决定，可根据一定的标准加以归类，然后或作经营租赁处理。或作销售式融资租赁、直接融资租赁处理。

网友咨询：

房屋出租给承租人后，承租人将房屋转租给他人后，与承租人合同到期后，引起纠纷该怎么办？承租人将房屋转租给他人后，引起的纠纷该怎么办？

江苏瀛恒律师事务所徐亦追律师解答：

转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用的行为。转租后承租人虽然仍是租赁关系的当事人，但实际上是将租赁物有偿地再转移给第三人即次承租人使用。在承租期间，承租要想转租，首先需要根据双方签订的房屋租赁合同的具体约定，对于是否允许转租进行了特别的约定。在原则上承租人要转租的须经出租人同意，没有经出租人转租的，其转租行为无效。依据《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定：”承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。

但出租人与承租人另有约定的除外”，也就是说在没有特别约定的情况下，转租合同的期限不能超过房屋租赁合同的期限，超过部分的期限是无效的。因此，可以确定转租行为有限的须具备两个条件，一是须经承租人同意，二是转租期限必须在剩余房屋租赁合同的租期之内。

徐亦追律师补充：

但是在实务中，是否经过出租人同意成为了双方争议的最大焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，依据上述法律规定，在这里出租人知道承租人转租而未提出异议的，法律规定了两个要件：一是出租人知道承租人转租的事实，出租人构成违约行为，但是法律给予了六个月的异议期限，在六个月内，出租人知道了转租行为，可以向承租人提出异议，一经提出转租行为即无效，承租人即构成违约。二是超过六个月的异议期限的，出租人没有提出任何异议的，法律推定出租人同意承租人转租，届时转租合同即为有效，出租人必须认可承租人与次承租人之间的转租合同，并需继续履行承租合同。因此在实务中，出租人就转租行为在租赁合同中应当约定明确。

徐亦追律师总结：

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”如果转租期已经超过原租赁期，您可以 要求对方腾房，如果对方不同意，可以直接向法院 提起诉讼。

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